art. 1102 c.c. : non sempre l’apertura di varchi su parti comuni è lecita

L’art. 1102 c.c. consente al singolo condomino di fruire in maniera più intensa del bene comune, e di farne anche un utilizzo esclusivo, sempre che tali condotte non comportino alterazione della destinazione del bene e lesione del pari diritto degli altri condomini.

In virtù di tale pacifico e consolidato principio la giurisprudenza ha, da sempre, sostenuto al legittimità della condotta del singolo che metta in collegamento la proprietà esclusiva di cui è titolare con un cortile o altra parte comune, sempre che tale iniziativa si contenga entro i limiti sopra individuati.

La Suprema Corte ( Cass.civ. sez. II  ord. 3 ottobre 2019 n. 24718) ha ritenuto che l’apertura di un cancello carraio su un vialetto comune, da parte di un singolo condomino, non sia lecita ove comporti l’eliminazione della porzione di area destinata a parcheggio in fregio a tale strada condominiale, decisone più che pertinente ed in linea con principi vieppiù consolidati.

questa Corte ha opinato nel senso che il comproprietario di una stradella comune, posta al servizio dei singoli fondi appartenenti in proprietà esclusiva a ciascun partecipante alla comunione, può legittimamente aprirvi l’accesso ad un locale costruito sul proprio suolo e destinato ad autorimessa, ai sensi dell’art. 1102 c.c. (cfr. Cass. 5.6.1978, n. 2814. Cfr. anche Cass. 1.8.2001, n. 10453; in tal ultima occasione questa Corte ebbe a confermare la sentenza di merito, secondo la quale la realizzazione di un passo carraio tra un fondo di proprietà esclusiva e la strada comune costituiva un uso consentito al condomino, in quanto non snaturava la funzione cui la strada era destinata, nè impediva l’uso della stessa da parte dell’altro comproprietario).

E tuttavia è parimenti indubitabile che questo Giudice del diritto non solo nell’occasione di cui alla pronuncia n. 2814/1978 ebbe a soggiungere che l’apertura dell’accesso dalla proprietà esclusiva alla proprietà comune è legittima, qualora non ne derivi un mutamento dell’originaria destinazione della stradella comune nè un impedimento per gli altri condomini di farne pari uso, ma ha modo di spiegare, in linea di principio e reiteratamente, che, in tema di condominio, è conforme a legge, ai sensi dell’art. 1102 c.c., sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l’uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (cfr. Cass. 12.3.2007, n. 5753; Cass. 19.1.2006, n. 972; Cass. 1.8.2001, n. 10453; Cass. 16.4.2018, n. 9278).

Nei termini enunciati è da reputare, nel caso de quo, che sussiste la denunciata falsa applicazione dell’art. 1102 c.c. (cfr. Cass. 24.10.2007, n. 22348, secondo cui il vizio di falsa applicazione di norma di diritto, ex art. 360 c.p.c., n. 3, ricorre o non ricorre, a prescindere dalla motivazione posta dal giudice a fondamento della decisione, allorché la norma non sia stata applicata quando doveva esserlo, allorché sia stata applicata quando non doveva esserlo, allorché sia stata male applicata).
Difatti i ricorrenti hanno condivisibilmente rimarcato, evidentemente nella prospettiva dell’uso potenziale che gli altri condomini potranno far della strada condominiale interna denominata “…” ed a riscontro del minor uso (potenziale) cui costoro potranno attendere, con susseguente inevitabile alterazione dell’equilibrio allo stato esistente tra gli interessi dei comproprietari tutti, “che l’apertura del nuovo accesso comporterebbe la materiale impossibilità di sostare su quella parte di piazzale”

Al cospetto dei surriferiti condivisibili rilievi la corte d’appello si è limitata ad affermare sic et simpliciter, così malamente applicando alla fattispecie l’art. 1102 c.c., che, “se ad oggi i condomini hanno la facoltà di parcheggiare provvisoriamente le proprie autovetture sulla strada condominiale (…) il passo carraio (che altro non è che un cancelletto pedonale prolungato) non arrecherebbe alcun aggravio di manovra degli altri condomini” (così sentenza d’appello, pag. 20).
Ovviamente – si evidenzia da ultimo – la falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., comma 1, assorbe e rende vana ogni valutazione in ordine alla dedotta violazione e falsa applicazione dell’art. 1067 c.c. (in tema tuttavia cfr. Cass. (ord.) 16.5.2019, n. 13213; in tale occasione questa Corte ha confermato la pronuncia della corte d’appello ed ha ritenuto che la corte di merito si era attenuta al principio di diritto nell’affermare che il passaggio su strada comune che venga effettuato da un comunista per accedere – (si badi) – ad altro fondo a lui appartenente, non incluso tra quelli cui la collettività dei compartecipi aveva destinato la strada, configuri un godimento vietato, risolvendosi nella modifica della destinazione della strada comune e nell’esercizio di una illegittima servitù a danno del bene collettivo).”

© massimo ginesi 9 ottobre 2019