PARCHEGGI PERTINENZIALI: SE L’AREA NON ESISTEVA AL MOMENTO DELLA COSTITUZIONE DEL VINCOLO, AL COMPRATORE RESTA SOLO AZIONE DI RISARCIMENTO VERSO IL COSTRUTTORE

Il Tribunale della Spezia, con una recentissima sentenza (Trib. La Spezia 23 maggio 2019 n. 329, giudice. dr.ssa Sebastiani)  riprende orientamenti consolidati di legittimità, respingendo la domanda dell’attore – che agiva contro il condominio per vedersi riconosciuta una porzione del parcheggio condominiale – e riconsocendo a costui, proprietario di un fabbricato limitrofo, unicamente azione di risarcimento nei confronti del costruttore che – avendo edificato entrambi gli edifici – aveva usato gli indici costruttivi del primo al fine di stipulare la necessaria convezione urbanistica per il secondo, indicando quali aree destinate a parcheggio quelle già asservite per il primo fabbricato condominiale.

Osserva il tribunale che “ con il primo atto di sottomissione è stata asservita un’area di mq. 227 alla realizzazione di uno spazio adibito a parcheggio ai sensi della l. n. 765/1967 per il costruendo fabbricato, oggi Condominio di v. T.

Tuttavia, in realtà l’area asservita è stata materialmente spostata, evidentemente nel corso di edificazione dell’edificio condominiale, in diversa posizione, corrispondente a quella attuale, avente le medesime dimensioni e cioè mq. 227 e sempre all’interno della proprietà del costruttore.

… Con il secondo atto di sottomissione, datato 17.5.1989, indispensabile per poter realizzare la costruzione ove si trova l’unità abitativa oggi in proprietà degli attori da parte della O.  s.p.a. (soprastante i box già in precedenza realizzati), sono state asservite dal geom. M.  un’area di mq. 80,47 a parcheggio privato, un’area di mq. 24,15 a parcheggio pubblico ed un’area di mq. 270 destinata a verde, alla stregua della L. 122/89. 

Risulta tuttavia dalla documentazione in atti, e in particolare dalle risultanze della CTU, integralmente condivisibili, che con tale secondo atto di sottomissione il M. ha asservito a parcheggio pubblico e privato e ad area verde una porzione di terreno in parte già asservita con atto di sottomissione precedente (risalente a tredici anni prima), in parte comunque non asservibile in quanto materialmente già destinata a parcheggio e zona di accesso al parcheggio del Condominio fin dall’epoca di realizzazione di questo

Del resto non è dato sapere come l’area asservita a parcheggio pubblico potesse essere realizzata all’interno di un‘area completamente recintata e chiusa da cancello. 

… Le risultanze peritali escludono peraltro inequivocabilmente che possa esservi contestualità nell’utilizzo tra le aree asservite per l’edificazione della casa bifamiliare nell’atto di sottomissione del 1989 e l’area adibita a parcheggio condominiale (comprensiva ovviamente dell’area di manovra) in uso perpetuo ai condomini del Condominio v. T. : infatti l’area adibita a parcheggio pubblico in base all’atto di sottomissione del 1989, se effettivamente realizzata, precluderebbe l’accesso dal cancello carraio del parcheggio condominiale, mentre l’area di parcheggio privato andrebbe a occupare il necessario spazio di manovra dei condomini del Condominio convenuto, che parcheggiano in quell’area i loro veicoli dall’epoca di realizzazione dell’edificio condominiale ed in virtù del primo atto di sottomissione .

Conseguentemente non essendo mai venute ad esistenza le aree oggetto di atto di asservimento del 1989, in adesione a quanto statuito dalla Suprema Corte da ultimo con sent. n. 13210/2017, non può farsi luogo ad alcuna tutela ripristinatoria a favore degli attori, ai quali non è mai stato trasferito alcun diritto su dette aree, poiché inesistenti, e potendo gli stessi unicamente ottenere una tutela risarcitoria. 

La suprema Corte ha infatti precisato, in motivazione della citata sentenza, che “in tema di spazi riservati a parcheggio nei fabbricati di nuova costruzione, il vincolo previsto al riguardo dall’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967, è subordinato alla condizione che l’area scoperta esista e non sia stata  adibita a un uso incompatibile con la sua destinazione: qualora lo spazio, pur previsto nel progetto autorizzato, non sia stato riservato a parcheggio in corso di costruzione e sia stato invece utilizzato per realizzarvi manufatti od opere di altra natura, non può farsi ricorso alla tutela ripristinato-ria di un rapporto giuridico mai sorto, ma semmai a quella risarcitoria, atteso che il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto ad oggetto alcuna porzione dello stesso (Cass., Sez. Il, 22 febbraio 2006, n. 3961; Cass., Sez. Il, 7 maggio 2008, n. 11202). 

Né potrebbe sostenersi che gli attori abbiano in ogni caso il diritto di parcheggiare nella zona occupata dai parcheggi condominiali (comprensivi di area di manovra, come finora utilizzati), ovvero alla costituzione di un vincolo pertinenziale tra il proprio immobile ed altra porzione di area esterna, atteso che “il riconoscimento giudiziale del diritto reale di uso degli spazi destinati a parcheggi può avere ad oggetto soltanto le aree che siano destinate allo scopo di cui si tratta nei provvedimenti abilitativi all’edificazione, senza possibilità di ubicazioni alternative” (Cass, Sez. Il, 11 febbraio 2009, n. 3393 e, da ultimo, Cass. ord. n. 3842 del 16.2.2018) “

© massimo ginesi 24 maggio 2019 

 

PARCHEGGI PERTINENZIALI: SE L’AREA NON ESISTEVA AL MOMENTO DELLA COSTITUZIONE DEL VINCOLO, AL COMPRATORE RESTA SOLO AZIONE DI RISARCIMENTO VERSO IL COSTRUTTORE