la spesa per l’illuminazione e la pulizia delle scale va ripartita in forza dell’art. 1124 cod.civ., salvo diversa convenzione.

 

E’ quanto statuisce Cass.Civ. sez.VI-2 ord. 13 novembre 2018 n. 29217 rel. Scarpa nel censurare la sentenza di merito (corte d’appello di Milano) che aveva ritenuto lecito il riparto ai sensi dell’art. 1123 comma I cod.civ. della spesa:Va soltanto premesso che le clausole di un regolamento di condominio hanno natura regolamentare, organizzativa o contrattuale, sicché l’interpretazione o l’applicazione di esse fatta dal giudice del merito non può essere denunciata in sede di legittimità ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., come se si trattasse di violazione o falsa applicazione di norme di diritto, per tali intendendosi soltanto quelle risultanti dal sistema delle fonti dell’ordinamento giuridico. L’omesso o errato esame di una disposizione del regolamento di condominio da parte del giudice di merito è, piuttosto, sindacabile in sede di legittimità soltanto per inosservanza dei canoni di ermeneutica oppure per vizi logici sub specie del vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (Cass. Sez. 2, 23/01/2007, n. 1406; Cass. Sez. 2, 14/07/2000, n. 9355; Cass. Sez. 2, 31/07/2009, n. 17893).

Ora, una deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione degli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comuni, in deroga ai criteri di proporzionalità fissati dagli artt. 1123 e ss. c.c., va ritenuta nulla per impossibilità dell’oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell’assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l’accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale (Cass. Sez. 2, 16/02/2001, n. 2301; Cass. Sez. 2, 04/12/2013, n. 27233; Cass. Sez. 2, 04/08/2017, n. 19651).

Si ha riguardo, nella specie, alla ripartizione delle spese di pulizia e di illuminazione delle scale.
Secondo l’interpretazione giurisprudenziale più recente, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano cui esse servono, in applicazioneanalogica, in parte qua, dell’art. 1124 c.c., il quale è espressione del principio generale posto dall’art. 1123, comma2, c.c., e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi (Cass. Sez. 2, 12/01/2007, n. 432) .

Ai fini di tale ripartizione, rimane ininfluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari.

Analogamente tale interpretazione risolve la questione della ripartizione delle spese per l’illuminazione delle scale. Anche tali spese attengono, invero, ad un servizio del quale i condomini godono (o al quale danno causa) in misura maggiore o minore a seconda dell’altezza di piano, visto che il proprietario dell’ultimo piano utilizza l’illuminazione di tutta la tromba delle scale, mentre il proprietario del primo piano utilizza solo l’illuminazione della prima rampa: non potendosi riconoscere all’assemblea un potere discrezionale nella suddivisione dei contributi, la soluzione adottata in giurisprudenza è quella dell’applicazione analogica dell’art. 1124 c.c., utilizzando per intero l’indice dell’altezza di piano.

Dal fondamento delle spese di pulizia e di illuminazione delle scale discende, in difetto di diversa convenzione, l’obbligo di contribuzione gravante pure sui condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini fruiscono delle scale (arg. da Cass. Sez. 2, 20/4/2017, n. 9986; Cass. Sez. 2, 10/07/2007, n. 15444; Cass. Sez. 2, 06/06/1977, n. 2328).

Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello di ripartizione delle spese di pulizia e di illuminazione delle scale può essere derogato mediante convenzione modificatrice della disciplina codicistica contenuta o nel regolamento condominiale “di natura contrattuale”, o in una deliberazione dell’assemblea approvata all’unanimità da tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 24/02/2017, n. 4844; Cass. Sez. 2, 04/08/2016, n. 16321; Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 641; Cass. Sez. 2, 19/03/2010, n. 6714; Cass. Sez. 2, 27/07/2006, n. 17101; Cass. Sez. 2, 08/01/2000, n. 126).

È in ogni caso necessario, perché sia giustificata l’applicazione di un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello legale, commisurato alla quota di proprietà di ciascun condomino, che la deroga convenzionale sia prevista espressamente (Cass. Sez. 2, 29/01/2000, n. 1033).

A tali principi non si è uniformata l’impugnata sentenza, avendo essa ritenuto sussistente una disciplina convenzionale idonea a ripartire sia le spese di pulizia che quelle di illuminazione delle scale per millesimi di proprietà, in deroga al criterio legale altrimenti operante di cui all’art. 1124 c.c., in base ad una clausola del regolamento di condominio (articolo 14) che, per quanto accertato in fatto dalla stessa Corte d’Appello di Milano, individua espressamente fra le spese che “saranno ripartite tra tutti i condomini proporzionalmente alle misure di tanti millesimi come l’articolo 18″… “quelle di interesse generale … come illuminazione comune”.

Il fatto che per le spese di illuminazione, specificamente indicate nel regolamento tra quelle comuni, la misura della partecipazione di ciascun condomino risulti determinata in misura a quella corrispondente alla rispettiva quota millesimale di proprietà esclusiva, non implica che tale misura si estenda alle restanti spese di manutenzione delle scale, ovvero, nella specie, a quelle di pulizia, per le quali, in assenza di una diversa convenzione, va applicato, come, visto, il criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica dell’art.1124 c.c.”

 

la spesa per l’illuminazione e la pulizia delle scale va ripartita in forza dell’art. 1124 cod.civ., salvo diversa convenzione.
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