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gennaio 2016 – le servitù in condominio e il diritto di parcheggio

il diritto reale di servitù può essere costituito anche nel condominio a carico di beni comuni ed a favore di beni individuali, non applicandosi in tale contesto il principio “nemini in res sua servit”.

Il diritto di parcheggio non costituisce diritto autonomo ma semplice facoltà di godimento del proprietario. (massima non ufficiale)

Tribunale di Massa 20 gennaio 2016

La vicenda all’esame del Tribunale è davvero peculiare. Un condomino si duole che altri condomini parcheggino nel cortile antistante il fabbricato, comune anche a soggetti terzi estranei al condominio e sul quale è costituita per titolo servitù di passo a favore della sua unità; a tal proposito sostiene che l’esistenza di servitù a carico del cortile è incompatibile con l’uso a parcheggio in assoluto – anche laddove non intralci il passaggio – e deve essere dichiarata l’inesistenza di tale diritto in capo ai comproprietari del fondo servente.

Il fatto è così delineato nella sentenza: “La complessa e non sempre lineare qualificazione giuridica che l’attore ha inteso dare alla propria istanza – così come anche risulta dalle conclusioni rassegnate all’udienza del 25 novembre 2015 – sembra volta a richiedere una pronuncia dichiarativa circa l’inesistenza di un diritto di parcheggio sull’intero mappale 3.. f. 1.. poiché, a suo dire, la mera attività del parcheggiare non sarebbe consentita ai comproprietari del fondo servente (fra i quali peraltro figura lo stesso attore) e sarebbe, in re ipsa, lesiva del diritto di servitù di passo pedonale e carraio, costituito su tale mappale con atto Notaio M. 15.9.53, in forza del quale veniva gravata di detto peso “una striscia di terreno della larghezza di metri 3,50 che partendo dalla via M. raggiunge con andamento rettilineo perpendicolare alla facciata del predetto edificio lì avancorpo della fabbrica stessa ove si apre la porta principale di ingresso”

Il Tribunale respinge la domanda ed osserva che “ l’attore non deduce specifiche condotte ostative nell’atto introduttivo né le lamenta e offre di provarle nelle memorie ex art. 183 c.p.c., ove si limita a dedurre prove circa l’appartenenza delle auto rappresentate nelle foto; immagini, da lui stesso prodotte, che peraltro mostrano tutte veicoli che sono parcheggiati in maniera tale da consentire pacificamente e ampiamente il transito veicolare nella striscia che costituisce proiezione del cancello di ingresso all’area”.

Richiamato un orientamento giurisprudenziale, che appare consolidato, in ordine all’esistenza della servitù in condominio (“ Premesso che può sussistere servitù ove il proprietario del fondo dominante sia anche comproprietario del fondo servente (Cassazione civile, sez. II, 17/07/1998, n. 6994”), il Giudice osserva che il diritto di parcheggio non costituisce un autonomo genere di posizione soggettiva ma è semplicemente una delle modalità con le quali, nell’ambito dei limiti previsti dall’art. 1102 cod.civ., il proprietario esercita il proprio diritto e che – ove tale esercizio non leda il pacifico godimento degli altri diritti sul bene – deve ritenersi perfettamente legittimo: “i comproprietari del fondo servente (fra i quali risulta lo stesso attore), esercitano la facoltà di parcheggio come una delle possibili manifestazioni della (com)proprietà di cui sono titolari (cass. 23708/2014). Non esiste un genus autonomo di diritto riconducibile al parcheggio di autoveicoli, che costituisce invece mera facoltà del titolare del diritto dominicale, che dovrà esercitarsi nei limiti dell’art. 1102 cod.civ. e nel rispetto di eventuali diritti di terzi. Tutti i comproprietari, per pacifica giurisprudenza, hanno diritto di trarre dal bene le utilità che lo stesso può dare, con l’unico limite di rispettarne la destinazione e di non impedirne agli altri di farne parimenti uso. L’attore non ha dedotto che a lui venga impedito di parcheggiare, mentre non è sostenibile che l’intero mappale sia destinato al passaggio e transito, essendo tale vincolo impresso solo alla striscia gravata di servitù che, peraltro, non risulta lesa nella sua funzione dalle condotte denunciate dall’attore. “

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gennaio 2016 – durata dell’incarico e gravi irregolarità

L’incarico all’amministratore ha durata annuale e si rinnova per un altro anno senza necessità di alcuna delibera assembleare, salvo revoca. Al termine del secondo anno l’assemblea dovrà procedere a nomina con le modalità ordinarie. (massima non ufficiale)

 

Tribunale di Cassino 21 gennaio 2016, decreto n. 1186

 

Il Tribunale di Cassino, nell’ambito di un procedimento di volontaria giurisdizione attinente alla nomina dell’amministratore, ritorna sulla vexata questio della durata dell’incarico e delle attività che l’assemblea deve porre in essere, allineandosi alla lettura già data dai giudici milanesi alcuni mesi or sono e commentata su queste pagine.

Alcuni condomini ricorrono al Tribunale affinché nomini un amministratore giudiziale, attese le gravi irregolarità commesse da quello in carica e, soprattutto, evidenziando che costui “avrebbe omesso di inserire all’ordine del giorno, nemmeno dell’ultima assemblea del 24.8.15, l’argomento relativo alla conferma o revoca del suo incarico, vista la scadenza annuale”

Il Tribunale, con il provvedimento in commento, respinge il ricorso, osservando che : “a norma di quanto disposto dall’art 1129 comma 10° c.c., l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata; pertanto, non v’era necessità alcuna di convocare l’assemblea per decidere se rinnovare o meno l’incarico all’amministratore, salva sempre la facoltà per la medesima di deliberarne la revoca; per altro, l’assemblea del 24.10.15, discutendo sull’istanza della sig.ra V. per la sua revoca, espressamente affermò di riservarsi di esaminare la questione allo scadere del biennio esprimendo ringraziamento nei suoi confronti per il lavoro di ricostruzione contabile delle amministrazioni precedenti ed apprezzamento in toto per il lavoro svolto “

Il provvedimento, infine, merita menzione per l’ampia disamina di merito che svolge delle possibili gravi irregolarità così come delineate oggi dalla nuova formulazione dell’art. 1129 cod.civ. “ Ebbene, come replicato dai convenuto, il Collegio riscontra preliminarmente che nessuna di tali denunziate inadempienze e scorrettezze rientrerebbe in ogni caso nell’analitico elenco delle gravi irregolarità dell’amministratore di cui all’art 1129 comma 12 c.c., nel suo testo riformato dall’art 9 della L n. 220/12. Nello specifico, poi, deve osservarsi: essendo l’amministratore mero esecutore di quanto deliberato in seno all’assemblea, in alcun modo egli può esser ritenuto investito della sua conduzione e della previa verifica della regolarità del suo insediamento e dei suoi deliberati (operazione rimessa agli stessi partecipanti sotto la direzione del presidente); l’amministratore ha fornito prova documentale della spedizione tramite la “Sail Post” delle lettere raccomandate di convocazione della ricorrente a tutte le indicate assemblee: tanto basta a ritener assolto il suo compito, l’eventuale mancata ricezione delle missive dovendo costituire oggetto di riscontro in seno all’assemblea; a fronte della sua nomina avvenuta nell’agosto del 2014, già in occasione dell’assemblea tenutasi il 31.1.15 risultavano pervenuti 7 preventivi a fronte dei quali l’assemblea, e non certo l’amministratore, deliberò di affidare ad una commissione costituita da condomini l’esame dei medesimi; il ricorso ex art 700 c.p.c. venne notificato il 7.1.15 per l’udienza del 16.1.15, sicché legittimamente egli diede immediato incarico a legale di sua fiducia; la Cassazione ha precisato: “Alla luce delle considerazioni svolte va enunciato il seguente principio di diritto: “L’amministratore di condominio, in base al disposto dell’art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare al sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall’assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione” (ss.uu. n. 18331/10); nel nostro caso, stante l’evidente impossibilità di convocare preventivamente l’assemblea, tale operato dell’amministratore venne ratificato dall’assemblea tenutasi il 31.1.15 (all. 3 parte ricorrente); l’intervento di asfaltatura del viale condominiale ben può esser considerato, per la modestia del suo complessivo ammontare e per la sua incontestata necessità, quale atto di ordinaria manutenzione per la conservazione delle parti comuni

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gennaio 2016 – il giudice non può sindacare nel merito le scelte dell’assemblea

il sindacato dell’Autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale comprende anche l’eccesso di potere, ravvisabile quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, perché in tal caso il giudice non controlla l’opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata i posti auto nel cortile comune è una manifestazione del potere di regolamentare l’uso della cosa comune del tutto legittimo per l’assemblea condominiale. Nell’ipotesi in cui non vi sia accordo tra le parti, è altrettanto legittimo ricorrere al giudice per raggiungere lo stesso obiettivo. (massima non ufficiale)

Tribunale di La Spezia 27.1.2016 n. 58

Un sentenza che ribadisce un orientamento espresso in maniera costante dalla Corte di Cassazione, applicandolo ad una serie fattispecie assai comune per gli amministratori.

L’amministratore pone a consuntivo una serie di esborsi sostenuti per l’invio delle convocazioni e per la redazione dei solleciti, l’assemblea approva il rendiconto ed un condomino impugna la delibera ritenendo che ne l’uno né l’altro importo sarebbero congrui.

Altri aspetti di impugnativa riguardano una serie di interventi di manutenzione ordinaria fatti effettuare dall’amministratore, di importi assai modesti (nell’ordine di qualche centinaio di euro) per inconvenienti alll’ascensore, all’impianto centralizzato di antenna e ad altre parti comuni.

Infine l’ultimo motivo di impugnazione appare singolare: l’amministratore, esasperato dalla condotta emulativa proprio di quel condomino, aveva comunicato dimissioni irrevocabili ma – in assemblea – a fronte delle insistenti richieste degli altri condomini aveva ritenuto, melius re perpensa, di accettare l’incarico anche per l’anno successivo.

Il fatto è così sintetizzato dal Giudice: “Gli attori hanno allegato di essere condomini dello stabile di via Le S in L ed hanno impugnato la delibera assunta dall’assemblea condominiale il…; hanno chiesto l’annullamento di tale decisione per i seguenti motivi: 1. la delibera in relazione al punto 2 dell’o.d.g. ha approvato i consuntivo spese esercizio anno 2… e relativo riparto; i ricorrenti lamentano che nel consuntivo vi sarebbero spese non documentate o non giustificate o non autorizzate 2. la delibera al punto 8 ha approvato il preventivo dell’esercizio 2… e relativo riparto; lamentano i ricorrenti che anche nel preventivo approvato vi sarebbero voci di spesa non documentate, non giustificate o non autorizzate; 3. evidenzia che non sono pervenuti nei 15 gg il prospetto ratei ascensore e che l’amministratore aveva dato dimissioni irrevocabili”

Il Tribunale, richiamato il principio riportato in massima, esprime alcuni principi di diritto che devono essere evidenziati:

  • “a fronte della esistenza di documentazione di spese, laddove esse risultino regolarmente approvate dall’assemblea (con le maggioranze di legge), nessuna censura contro di esse può essere posta a fondamento dell’impugnazione della delibera perché il giudizio di impugnazione sconfinerebbe in una valutazione di opportunità di tali spese
  • circa le spese che gli attori hanno indicato come non previamente autorizzate deve osservarsi che, in realtà, si tratta di spese tutte riconducibili a poteri propri dell’Amministratore, e, cioè, ad attività che lo stesso può svolgere senza preventiva autorizzazione dell’assemblea (ex art 1130 cc); invero si tratta di spese ordinarie di natura conservativa della cosa comune (antenna, ripristino ascensore, accertamenti tecnici preliminari in presenza di infiltrazioni nel vano scala)
  • nulla di rilevante da dire circa il motivo relativo alla nomina ad amministratore di soggetto che in quanto già amministratore in carica aveva rassegnato dimissioni irrevocabili; decisivo è il fatto che, dopo quelle dimissioni, un’assemblea, con le maggioranze di legge, ha (ri)nominato tale soggetto; tuttalpiù sarà il soggetto nominato a rassegnare nuove dimissioni laddove non voglia accettarle o proseguire”

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febbraio 2016 – B&B Breakfast, il pregiudizio deve essere dimostrato

Ai fini dell’emissione del provvedimento cautelare ex art. 700 c.p.c., il condominio deve dimostrare, concretamente, la sussistenza di un pregiudizio grave e irreparabile per la tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni non potendo essere considerato in re ipsa nella stessa attività di affittacamere, pur se realizzata in contrasto con il regolamento condominiale.

Tribunale di Milano, sez. XIII Civile, ordinanza 4 – 10 febbraio 2016
Presidente Manunta – Relatore Rota

Un provvedimento di merito di grande interesse: “il Condominio ha azionato un procedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. avverso una condomina, proprietaria di un monolocale di mq 35 ubicato al quinto piano dello stabile, nonché avverso il conduttore di tale unità immobiliare, al fine di impedire loro l’utilizzo di detto immobile a scopo di bed and breakfast in quanto uso contrario al regolamento di condominio e tale da menomare grandemente la tranquillità e sicurezza dei condomini atteso il continuo via vai a tutte le ore del giorno e della notte di soggetti estranei alla compagine condominiale”.
Il Giudice monocratico ha rigettato il ricorso d’urgenza e anche il Collegio, cui è stato proposto reclamo, è pervenuto alle stesse conclusioni.
Le motivazioni che hanno indotto i Giudici a decidere in tal senso potranno essere di grande aiuto all’amministratore che spesso in assemblea vede sollevarsi sonore lamentele su attività ricettive aperte in condominio.
E’ noto il precedente giurisprudenziale di CAss. 24707/2014 che ha affermato la compatibilità del B&B con la destinazione a civile abitazione: “L’esercizio dell’attività di affittacamere non modifica la destinazione d’uso a civile abitazione degli appartamenti in cui è condotta. Conseguentemente, anche in presenza di regolamento condominiale che vieti di destinare gli appartamenti “ad uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato”, l’attività di bed & breakfast è da ritenersi consentita, essendo inammissibile un’interpretazione estensiva della suddetta norma regolamentare che riservi ai soli proprietari, ai loro congiunti e ai singoli professionisti il godimento delle unità immobiliari site nel condominio”.

Anche ove vi sia espressa clausola del regolamento di condominio che vieti di adibire le unità a B&B, la possibilità di ottenere in via d’urgenza la sospensione di tale esercizio non è così scontata. I Giudici milanesi, dovendo decidere su una istanza cautelare che presuppone un pregiudizio grave ed imminente, rilevano che incombe al ricorrente dimostrare che quella attività sia foriera di grave danno alla collettività condominiale non potendo ritenersi tale caratteristica intrinseca alla attività di B&B: “Nel merito devesi osservare che, sia pur ad una delibazione sommaria propria della presente fase cautelare, l’attività di affittacamere e/o di bed and breakfast che la proprietaria ed il conduttore dell’unità immobiliare sita nel Condominio di Via P. S. in Milano hanno inteso realizzare all’interno della predetta unità immobiliare si pone in contrasto con quanto stabilito dall’art. 3, lettera b), dei regolamento di condominio; ciononostante tale considerazione non appare sufficiente ad accogliere la domanda cautelare azionata dal Condominio di Via P.S. stante il manifesto difetto del pregiudizio imminente ed irreparabile a fondamento della tutela cautelare d’urgenza da quest’ultimo invocata. Senza volere nella presente sede entrare nell’annosa questione del se la lesione di diritti aventi contenuto di natura non patrimoniale – quale la tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni – richieda una pronta tutela per il fatto che il pericolo del pregiudizio irreparabile sia insito nella lesione stessa dell’interesse protetto dall’ordinamento, ad avviso del Collegio, nel caso al vaglio del presente giudizio, il Condominio di Via P.S. non ha fornito alcun elemento da cuì desumere la effettiva e concreta messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni ad opera dell’espletamento dell’attività di affittacamere e di bed and breakfast che la proprietaria ed il conduttore dell’unità immobiliare sita nel Condominio hanno inteso realizzare all’intero della predetta unità immobiliare: piuttosto il Giudice di prime cure ha messo in risalto come, tenuto conto delle modeste dimensioni del bene all’interno del quale viene svolta la censurata attività, delle modalità operative con cui veniva e viene espletata l’attività incriminata desunte dal materiale estrapolato dal sito in cui viene pubblicizzato l’immobile, nonché infine tenuto conto dei complessivo stato dei luoghi, la effettiva e concreta messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni fosse radicalmente da escludere nel caso in esame.
In definitiva la difesa di parte reclamante ha desunto la sussistenza del pregiudizio imminente ed irreparabile a fondamento della tutela cautelare d’urgenza da quest’ultima invocata dalla mera violazione, ad opera dei convenuti, della disposizione di natura regolamentare in precedenza menzionata che vieta di destinare `gli alloggi a uso collegi, quasi si trattasse di un danno in re ipsa non bisognevole di prova: resta comunque sullo sfondo se, ferma rimanendo la legittimazione del Condominio ad invocare il rispetto delle disposizioni del regolamento ad opera dei singoli condomini ed ad agire a tale scopo anche in via d’urgenza ex art.. 700 c.p.c., il Condominio possa altresì agire a tutela della tranquillità e sicurezza dei condomini all’interno degli spazi comuni in luogo di questi ultimi a presidio di beni giuridici spettanti ai singoli compartecipi”.
Gioverà infine osservare che Giudice relatore nel procedimento di reclamo è il dr. Giacomo Rota, noto e profondo studioso della materia condominiale.

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febbraio 2016 – distanze in condominio

In materia condominiale le norme relative ai rapporti di vicinato trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 24 novembre 2015 – 2 febbraio 2016, n. 1989
Presidente Mazzacane – Relatore Orilia

La corte riprende un orientamento già più volte manifestato in tema di applicazione all’interno del condominio delle norme del codice civile che disciplinano le distanze.
Il fatto: “Con atto 27.1.1997 Mu.Gi. , proprietario di un immobile nel fabbricato in via (OMISSIS) , convenne davanti al Tribunale i condomini M.G. e G.C. per sentirli condannare alla riduzione in pristino e al risarcimento dei danni in relazione ad una serie di interventi lesivi dei sui diritti e il Tribunale di Padova, per quanto ancora interessa in questa sede, li condannò ad arretrare alcune tubazioni installate a distanza illegale dal confine delle rispettive proprietà rigettando invece la domanda di risarcimento danni.”
Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte, che qui si intende ribadire, in materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell’art. 88 9 cod. civ., trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari; pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali (tra le varie, Sez. 2, Sentenza n. 12520 del 21/05/2010 Rv. 613141; Sez. 2, Sentenza n. 16958 del 25/07/2006 Rv. 591489; Sez. 2, Sentenza n. 139 del 19/01/1985 Rv. 438337).
Nell’affermare tale principio, questa Corte ha altresì precisato che, anche con riferimento ai tubi dell’impianto di riscaldamento di edifici condominiali, l’applicabilità dell’art. 889 cod. civ. è derogabile solo per incompatibilità dell’osservanza della distanza ivi indicata con la struttura stessa di tali edifici: v. Sez. 2, Sentenza n. 13852 del 09/11/2001 Rv. 550113).
Ebbene, nel caso di specie la Corte d’Appello ha affermato che è possibile una diversa collocazione delle tubazioni nel rispetto dell’art. 889 cc anche se, come affermato dal CTU, ciò comporta il rifacimento dell’impiantistica ed ha osservato in proposito che il CTU aveva prospettato alcune ipotesi certamente fattibili, indicate a pagg. 7 e 8 del supplemento (v. pag. 7 sentenza impugnata). La Corte d’Appello ha quindi rilevato che in sede di ristrutturazione dell’immobile gli appellanti avrebbero potuto mettere a norma l’impiantistica rispettando sostanzialmente le distanze di cui all’art. 889 cc

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