il muro di cinta che delimita il giardino di proprietà esclusiva e posto a margine del condominio non è necessariamente comune.

una recentissima ordinanza della Corte di legittimità (Cass.Civ. sez.VI-2 12 settembre 2018 n. 22155 rel. Scarpa) ribadisce un principio consolidato: il muro che delimita il giardino di proprietà esclusiva, anche se posto in senso lato a recinzione del complesso condominiale, non è necessariamente un bene comune, laddove prevalga la funzione di utilità a favore della proprietà singola.

La vicenda trae origine in terra di sicilia: la condomina ” proprietaria di unità immobiliare posta al piano terra dell’edificio condominiale di Viale d…, Palermo, nonché dell’annesso giardino, sul presupposto che il muretto e la sovrastante ringhiera di recinzione del giardino, a differenza del cancello carrabile, fossero di proprietà comune, aveva domandato al Tribunale di Palermo di accertare la condominialità di tali beni e di porre a carico di tutti i condomini i necessari lavori di riparazione, con condanna del Condominio convenuto ad eseguire le opere”

Il Tribunale di Palermo dava ragione alla condomina, mentre la Corte di appello della stessa città  riformava la pronuncia, rilevando in particolare che ” il muretto perimetrale in questione costituisse oggetto di proprietà esclusiva della condomina P., avendo funzione di recinzione del giardino rientrante nella porzione privata della stessa, e risultando dal titolo di acquisto dell’unità immobiliare che uno dei confini fosse delimitato dal Viale d…

Neppure il regolamento di condominio indicava il muretto tra le parti comuni

Aggiunse la Corte di Palermo che il muretto in questione non dimostrasse alcun collegamento funzionale con l’edificio comune, avendo per le sue ridotte dimensioni la sola utilità di delimitare il giardino dal viale. Del pari, i giudici di secondo grado negarono il rilievo architettonico del muretto per il decoro del fabbricato, così superando la considerazione del CTU secondo cui il muretto nel disegno della società costruttrice “nasceva come organico all’intero progetto”

La condomina non si da per vinta ed approda in Cassazione, ove la sua tesi non trova tuttavia accoglimento; la Corte di legittimità ritiene la pronuncia di secondo grado corretta ed osserva: ” In tema di condominio negli edifici, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva (come nella specie), che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sé ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., con le relative conseguenze in ordine all’onere delle spese di riparazione, atteso che tal bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario, può essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero ove sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale, di natura contrattuale, o l’atto costitutivo del condominio e, quindi, il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto) che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune, così convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate (Cass. Sez. 2, 19/01/1985, n. 145; Cass. Sez. 2, 11/08/1990, n. 8198; Cass. Sez. 2, 03/06/2015, n. 11444).

In tal senso, la Corte d’Appello di Palermo ha spiegato come il muretto di recinzione del giardino P., per le sue obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una sola parte dell’immobile, la quale forma oggetto di un autonomo diritto di proprietà, ed ha così rilevato – in base ad apprezzamento di fatto che rientra fra le prerogative dei giudici di merito ed è sindacabile in cassazione soltanto nei limiti di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. – che si tratta di bene non legato da una destinazione di servizio rispetto all’edificio condominiale, il che fa venir meno il presupposto per l’operatività della presunzione ex art. 1117 c.c.”

© massimo ginesi 13 settembre 2018

il muro di cinta che delimita il giardino di proprietà esclusiva e posto a margine del condominio non è necessariamente comune.
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