La Suprema Corte ( Cass.Civ. sez.II ord. 27 novembre 2018 n. 30708) chiarisce quali manufatti vadano considerati ai fini delle distanze fra fabbricati: “La Corte di merito ha, correttamente, escluso che (ferma restando la riserva alla legge dello Stato della definizione delle “costruzioni” al fine della applicazione del’art. 873 c.c.), il vano scale dell’immobile in questione non possa non essere considerato a tutti gli effetti una “costruzione”, come tale non rientrante nel concetto di sporto.
Trattasi di un accertamento di fatto sorretto da adeguata e logica motivazione – fondata sui richiamati esiti peritali, secondo i quali “trattasi di due rampe in muratura, di larghezza di mt 2,51 e lunghezza di mt 3,17 con all’interno la stanza di alloggiamento dell’impianto di riscaldamento; il tutto infisso, in modo stabile e permanente, al suolo e realizzante una superficie complessiva di mq 9,98 ed un volume di metri cubi 15,02” (sentenza impugnata, pag. 12) come tale immune dalle censure sollevate dai ricorrenti (Cass. n. 1916 del 2011), che sostanzialmente si limitano a contestare la qualificazione data dai giudici del merito al manufatto in esame.
Va rilevato che risulta consolidato il principio per il quale, in tema di distanze legali fra edifici, non sono computabili le sporgenze esterne del fabbricato che abbiano funzione meramente ornamentale, mentre costituiscono corpo di fabbrica le sporgenze degli edifici aventi particolari proporzioni, ove siano di apprezzabile profondità e ampiezza, giacché, pur non corrispondendo a volumi abitativi coperti, rientrano nel concetto civilistico di costruzione, in quanto destinati ad estendere ed ampliare la consistenza dei fabbricati. (Cass. n. 12964 del 2006).
Pertanto, mentre rientrano nella categoria degli sporti, non computabili ai fini delle distanze, soltanto quegli elementi con funzione di rifinitura od accessoria (come le mensole, le lesene, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili), costituiscono, invece, corpi di fabbrica, computabili ai predetti fini, le sporgenze degli edifici aventi particolari proporzioni (Cass. n. 17242 del 2010; Cass. n. 18282 del 2016).
Integra, dunque, la nozione di “volume tecnico”, non computabile nella volumetria della costruzione, solo l’opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinata a contenere impianti serventi – quali quelli connessi alla condotta idrica, termica – di una costruzione principale per esigenze tecnico funzionali dell’abitazione e che non possono essere ubicati nella stessa, e non anche quella che costituisce – come appunto il vano scale – parte integrante del fabbricato, ossia corpo di fabbrica. (Cass. n. 2566 del 2011; v. altresì Cass. n. 20886 del 2012).”
La L. 220/2012 ha ridisegnato l’art. 1129 cc.c., introducendo il comma XIV di detta norma ovi si stabilisce che ” L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.”
Tale norma pone un ben preciso onere in capo all’amministratore, che è tuttavia ipotesi diversa da quella in cui l’assemblea provveda a nominare un amministratore con compenso “in bianco”, in tal caso la delibera (e non la nomina) dovrà ritenersi nulla non in forza dell’art. 1129 comma XIV c.c. quanto, piuttosto, in virtù dei principi generali sulla nullità dei contratti.
E’ quanto afferma una recente sentenza del tribunale apuano ( Trib. Massa 27 novembre 2018 n. 1463) che ha affrontato il caso di un amministratore nominato dall’assemblea (peraltro con maggioranze inferiori a quelle di legge e senza indicare i votanti a verbale) con un compenso da definire; il condominio ha riconosciuto l’invalidità della nomina, sostenendo tuttavia che, poichè non era stata data esecuzione alla delibera (la citazione è stata notificata pochi mesi dopo l’assunzione della delibera viziata), non vi era interesse degli attori ad impugnarla.
Il Tribunale così motiva: “deve rilevarsi che parte convenuta, assai singolarmente, si costituisce al solo fine di aderire alle tesi di parte attrice (e dunque non si comprende né il suo resistere in giudizio né la immotivata mancata partecipazione al procedimento di mediazione).
Non appare accoglibile neanche la tesi di parte convenuta che la mancata esecuzione della delibera oggetto di impugnazione determini cessazione della materia del contendere, poiché – anche a voler tacere della residua questione della soccombenza virtuale, che l’attore ha mostrato di voler azionare – in assenza di una delibera successiva, che legittimamente statuisca sulle stesse materie, o di una dichiarazione espressa della assemblea circa l’intenzione di non avvalersi del deliberato contestato (dato non rinvenibile né nella successiva delibera 10.8.2018 né altrove) resta intatto l’interesse degli attori ex art 100 c.p.c. a sentirne accertare la nullità o a vederla annullata; a tal proposito appare dirimente la circostanza che non è previsto alcun termine entro il quale l’amministratore – irritualmente nominato con la delibera oggetto di impugnazione – debba accettare la nomina o prendere le consegne dall’amministratore uscente, sicchè la circostanza che ciò non sia avvenuto sino alla introduzione del giudizio non priva gli attori dell’interesse a vedere cassata la delibera illegittima e ancora suscettibile di esecuzione.
Quanto alla illegittimità della nomina, va rilevato che la assunta decisione appare ascrivibile a profili di nullità, per l’idoneità ad incidere in maniera del tutto indeterminata nella sfera patrimoniale dei condomini.
Se l’obbligo, che la legge commina a pena di nullità ex art 1129 comma XIV c.c., di indicare analiticamente il compenso sussiste in capo all’amministratore al momento della accettazione, sì che sotto tale profilo la fattispecie dedotta dall’attore appare diversa rispetto a quella delineata dalla norma testè richiamata, la decisione assembleare che conferisca l’incarico senza determinazione del compenso finisce per essere atto meramente potestativo, che lascia totalmente indeterminati gli elementi essenziali della proposta (ex art 1325 nn. 1 e 3 c.c.), con ovvi riflessi sulla nullità della relativa decisione ai sensi dell’art 1418 c.c.
L’assemblea del 3.11.2017 esprime immediata volontà di nomina, che appare inscindibilmente correlata al deliberato impugnato (“viene nominato a maggioranza L. G. all’importo da definire”), rimettendo la determinazione di uno degli elementi essenziali ad un non meglio precisato momento successivo, che in alcun modo appare legato a successiva deliberazione da assumersi (circostanza che, invece, farebbe venir meno l’interesse all’impugnativa per gli attori dovendosi ritenere legittima ed efficace solo la decisione successiva, assunta in presenta di tutti gli elementi essenziali del contratto); né in tal senso può essere letto l’onere che l’assemblea pone in capo all’amministratore di comunicare il codice fiscale in successiva riunione, poiché tale adempimento non pare connesso – nella decisione impugnata – ad alcuna ulteriore valutazione sulla nomina.
Se ciò, in virtù della ragione più liquida, è motivo sufficiente alla decisione della causa, deve comunque rilevarsi che anche le sottostanti ragioni fatte valere dall’attore appaiono fondate, sì che in ogni caso il deliberato risulterebbe annullabile ex art 1137 c.c. poiché dalla scarna verbalizzazione dell’adunanza 3.11.2017 (doc. 2 di parte attrice) non risulta né chi siano i soggetti che hanno votato a favore (e contro) la nomina dell’amministratore né risulta raggiunta maggioranza idonea sotto il profilo del valore (a favore 405,98 millesimi) ai sensi dell’art. 1136 comma II c.c. (Cassazione civile sez. VI, 25/06/2018, n.16675; Trib. Milano 25 marzo 2015 n. 3886).”
… La immotivata mancata partecipazione alla mediazione da parte del condominio convenuto e la condotta difensiva adottata nel presente giudizio costituiscono palese abuso del processo e comportano condanna ex art 96 comma III c,p,c, in misura pari alle spese liquidate nonché applicazione dell’art. 8 comma 5 D.lgs 28/2010″
Cass.Civ. sez.II ord. 23 novembre 2018 n. 30462 ribadisce alcuni dati ormai acquisiti in tema di decoro architettonico e di pari utilizzo del bene comune ai sensi dell’art. 1102 cod.civ. : “La Corte distrettuale ha ordinato la rimozione della canna fumaria, ritenendo che essa costituisse costruzione ai sensi della normativa sulle distanze legali (e segnatamente dell’art. 907 c.c.) e che ledesse il decoro architettonico dell’edificio, poiché, per i materiali da cui era composta, per le sue dimensioni e per la sua innegabile evidenza, non si inseriva nell’aspetto armonico della facciata, producendo un “risultato esteticamente sgradevole” (cfr. sentenza pag. 10 e 11).
Pur considerando che l’opera era stata impiantata su un prospetto secondario del fabbricato, ha però stabilito che ne alterava la sagoma modificando l’aspetto del muro condominiale in violazione dell’art. 1120 c.c., essendo inoltre in contrasto con le previsioni dello strumento urbanistico locale, che vietava l’apposizione di canne fumarie esterne alle murature.
Secondo la giurisprudenza di questa Corte l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale sostanzia una modifica della cosa comune conforme alla sua destinazione, che ciascun condomino – pertanto – può apportare a sue cure e spese, ma a condizione che non impedisca l’uso paritario delle parti comuni, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico, ipotesi – quest’ultima – che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’aspetto armonico dello stabile (Cass. 17072/2015; Cass. 18350/2013; Cass. 6341/2000).
Non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall’innovazione, abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già compromesso da precedenti interventi sull’immobile, ma è sufficiente che vengano pregiudicate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità (Cass. 10350/2011; Cass. 14455/2009; Cass. 8830/2008; Cass. 27551/2005; Cass. 6496/1995).
Non esclude l’illegittimità dell’opera il fatto che essa sia stata apposta su una parete retrostante o in modo non visibile dalla strada principale, venendo in rilievo la violazione oggettiva dell’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile e gli imprimono una determinata fisionomia ed una specifica identità, mentre il rilievo da attribuire al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell’edificio, muta da caso a caso, e non esclude di per sé la violazione, configurabile anche riguardo ad opere interne al fabbricato, fermo che il relativo apprezzamento è rimesso al giudice di merito ed è sindacabile solo per vizi di motivazione (Cass. 1718/2016; Cass. 851/2007; Cass. 10350/2011).
Infine, la circostanza che l’opera fosse stata autorizzata dall’amministrazione comunale non ne impediva la demolizione, poiché la regolarità dell’opera da punto di vista urbanistico non poteva incidere negativamente sui diritti degli altri condomini (Cass. 20985/2014; Cass. 1936/1977).
Non sussistendo quindi la denunciata violazione di legge e risultando l’opera comunque illegittima riguardo alla lesione del decoro architettonico, è superfluo stabilire se potesse operare in ambito condominiale la disciplina di cui all’artt. 907 c.c., così come ritenuto dalla decisione impugnata, non potendone comunque conseguire la cassazione di detta pronuncia.”
La legge 220/2012 ha introdotto l’art. 71 bis disp.att. cod.civ., norma che – fra i requisiti indispensabili per svolgere l’incarico di amministratore – ha indicato una serie di caratteristiche soggettive, fra le quali l’assenza di condanne per alcuni tipi di reati, l’assenza di protesti, il godimento dei diritti civili e politici, la capacità di agire (sic!).
Il legislatore ha ritenuto che il venir meno di uno di tali requisiti (previsti dalle lettere a/e della norma) comportasse la cessazione ipso iure dall’incarico, sì che ciascun condomino avrebbe potuto prendere l’iniziativa per la nomina di un nuovo amministratore.
In tal caso , aldilà della categoria giuridica a cui si vuol ascrivere la conseguenza prevista dalla norma, il precetto è chiaro e comporta una conseguenza non fraintendile.
La norma prevede poi alla lettera F l’obbligo di formazione iniziale e periodica, norma talmente infelice nella sua generica formulazione , che si è dovuto provvedere con un successivo – ancor più infelice – decreto di attuazione (DM 140/2014) per stabilire i parametri obbligatori di formazione dell’amministratore di condominio.
Se da molte parti, anche assai autorevoli, si è a più riprese sostenuto che il legislatore del 2012 non abbia brillato per chiarezza ed efficacia, v’è da dire che con le norme sulla “professionalizzazione ” dell’amministratore ha certamente dato il peggio di sé, a cui è seguito il peggio di taluni lettori interessati.
Talune associazioni, che hanno visto nel fenomeno della formazione obbligatoria più un lucroso business che una vera opportunità di crescita, hanno immediatamente dato della norma una lettura rigidissima (aggiungendovi il bislacco computo dei termini obbligatori dal 9 ottobre di ciascun anno), avvallati in questo da una discutibilissima sentenza (rectius, un postulato) del Tribunale di Padova.
Non è tuttavia mancata autorevole dottrina che ha ritenuto le norme sulla formazione volte a garantire un interesse pubblico e diffuso alla corretta gestione del patrimonio immobiliare, da ascriversi pertanto al rango di norme imperative, sì che la loro violazione darebbe comunque luogo a nullità della nomina del soggetto che non adempie agli obblighi formativi anche se l’art. 71 bis disp.att. cod.civ. non prevede alcun specifica conseguenza, poiché ciò deriverebbe (con una conclusione che a chi scrive pare poco condivisibile) dai principi generali dell’ordinamento.
Una recentissima e ragionevole pronuncia del Tribunale di Verona si richiama al noto principio dell’ubi lex voluti, dixit: l’amministratore che non adempie agli obblighi formativi, in mancanza di espressa sanzione prevista dalla legge, commettere irregolarità che dovrà essere valutata dal giudice, per importanza e frequenza, ai fini della eventuale revoca.
Con buona pace di tante cassandre e di tanti incalliti formatori seriali, sorti come i prataioli all’indomani di una serata uggiosa, che avevano trovato il proprio manifesto ideologico nella sentenza padovana.
Più attenta riflessione merita invece l’autorevole pensiero che richiama il rilievo pubblicistico della normativa primaria (di cui il decreto attuativo 140/2014 sarebbe norma integrativa), anche se allo stato paiono più pertinenti e preferibili le indicazioni che emergono dalla recente sentenza scaligera; certo è tema che, aldilà delle sterili dispute da associazione, potrà in diritto trovare adeguata stabilità nel momento in cui il tema approderà in sede di legittimità.
Per il momento può tuttavia essere assai interessante leggere le motivazioni di Trib. Verona 11 novembre 2018 n. 2515 Giudice unico dr. Vaccari, il quale osserva che la domanda “va qualificata, più correttamente, come domanda di declaratoria di nullità della sua nomina, per effetto della prospettata invalidità della delibera impugnata atteso che la domanda di revoca dell’amministratore di condominio avrebbe dovuto essere introdotta con un apposito procedimento camerale, di competenza del Tribunale collegiale…
L’assunto attoreo si fonda su un unico precedente di merito che ha ritenuto che la mancata frequentazione da parte dell’amministratore del corso di aggiornamento annuale sia causa di nullità della delibera che lo ha nominato, evidentemente con riguardo al suo oggetto, per contrasto con l’art. 71 bis, lett. g) disp. att. c.c., da considerarsi come norma imperativa.
Tale impostazione però, ad avviso di questo giudice, non è condivisibile perché non tiene conto dell’intera disciplina rilevante nel caso di specie e il cui esame conduce ad una conclusione opposta alla predetta.
E’ opportuno rammentare infatti che l’art.1129, comma 12, c.c. elenca una serie di ipotesi tipiche di gravi irregolarità giustificanti la revoca dell’amministratore condominiale che consistono in condotte omissive del medesimo, successive o contestuali alla sua nomina (queste ultime sono menzionate nel n. 8 della norma sopra citata). Il comma 14 cita poi una ipotesi di nullità della nomina dell’amministratore consistente nella mancata specificazione, al momento di essa o del suo rinnovo, dell’entità del compenso richiesto.
Orbene, da tale previsione può evincersi che, quando il legislatore ha inteso sanzionare con la nullità della delibera di nomina dell’amministratore l’omissione di alcuni adempimenti connessi all’assunzione dell’incarico di amministratore condominiale, lo ha affermato espressamente e quindi che ulteriori ipotesi di nullità, quale conseguenza dell’inadempimento di altri doveri, non possono essere ricavate in via interpretativa.
Tali inadempimenti, specie se protratti nel tempo, possono invece integrare le gravi irregolarità che giustificano la revoca dalla carica oltre che essere fonte di responsabilità per l’amministratore inadempiente. “
Che l’amministratore sia una figura che svolge attività complessa ed eterogenea, che spazia in numerose discipline debba essere un professionista formato e preparato è è oggi fuor di dubbio, che la preparazione non si raggiunga attraverso taluni metodi formativi industriali ove alla cultura si è sostituito tutto quanto passa il convento è oggi altrettanto certo. Ci si forma studiando e seguendo corsi seri con docenti qualificati, non mettendo timbri su libretti che vanno da ottobre ad ottobre nè (in)seguendo giostre da 15 ore…
Pare che vi sia allo studio un progetto di riforma della professione di amministratore. La speranza è che il legislatore attuale sia un pò meno approssimativo di quello del 2012.
una recente sentenza del Tribunale apuano (Trib. Massa 12 novembre 2018 n. 796) affronta un caso peculiare: un imprenditore svolge la propria attività ricettiva (campeggio) su un fondo che appartiene a tre diversi proprietari, uno dei quali vende la propria quota ad un terzo soggetto, dopo averla offerta senza successo al conduttore.
La vendita avviene decorso qualche mese rispetto a quanto era stato indicato nell’offerta al conduttore, sì che costui da corso ad azione giudiziale volta all’esercizio del diritto di riscatto.
Diverse sono le eccezioni svolte dai convenuti, sia con riguardo all’esercizio del diritto di riscatto esercitato dal difensore sia con riguardo agli aspetti sostanziali della vicenda.
“Va osservato che può anche a ritenersi sussistente – adottando lettura decisamente ampia e flessibile – il potere sostanziale di esercitare il relativo diritto, conferito al difensore con una procura alle liti separata e che reca data diversa rispetto all’atto di citazione e che, tuttavia, menziona la causa volta all’esercizio del riscatto nei confronti degli odierni convenuti, sì che – pur in assenza della espressa indicazione e individuazione catastale del bene nel corpo della procura – possa ritenersi conferito al difensore anche il potere sostanziale di esercitare il relativo diritto (arg. da Cass 9.4.2014 n. 8264);
allo stesso modo può ritenersi che le diverse modalità di vendita a terzi, anche solo sotto il profilo temporale, costituiscano condizioni di maggior favore, sì che risulta sussistente diversità fra le modalità in forza del quale è stata effettuata denuntiatio a fini dell’esercizio della prelazione (arg. da Cass. 6. 6. 1992, n. 6999 “Il conduttore di un immobile urbano per uso non abitativo ha diritto di esercitare il riscatto di cui all’art. 39 l. 27 luglio 1978 n. 392 non solo nei casi in cui il locatore che ha alienato a terzi l’immobile abbia omesso di comunicargli tempestivamente il suo proposito di alienazione, ma anche quando nella comunicazione sia stato omesso o erroneamente indicato il prezzo e le condizioni che, anche indirettamente, influiscono sui termini e le modalità del suo pagamento, come nel caso in cui la stipulazione dell’atto di vendita con il terzo sia stata effettuata in data successiva e diversa da quella indicata nella “denuntiatio”, comportando uno spostamento delladata di pagamento del prezzo rispetto a quella che il conduttore, a norma del comma 4 dell’art. 38 della detta legge, avrebbe dovuto osservare in base alla “denuntiatio””).
Tuttavia risulta dirimente la circostanza che non spetti il diritto di prelazione laddove la cessione a terzi abbia ad oggetto una sola quota indivisa del bene, così come ampiamente argomentato da Cass. SS. UU. 14/06/2007, n. 13886: la corte di legittimità, nel dirimere il contrasto sussistente fra diverse sezioni, analizza ampiamente i confliggenti indirizzi giurisprudenziali all’epoca sussistenti ed in buona parte riconducibili ad ipotesi del tutto sovrapponibili alla vicenda per cui è causa, giungendo ad affermare l’insussistenza del diritto di prelazione sulla scorta di argomentazioni che, mutatis mutandis, paiono del tutto applicabili anche al caso di specie, sì che – in virtù della c.d. ragione più liquida – diventa ininfluente estendere la disamina anche alle altre ragioni eccepite dai convenuti.
Le Sezioni Unite sottolineano come le principali ragioni che inducono ad accedere alla tesi della inconfigurabilità di un diritto di prelazione ex art 38 L. 392/1978, laddove sia alienata solo una quota ideale del bene ove si esercita l’attività imprenditoriale o commerciale, vada ravvisata nella ferma volontà del legislatore di evitare che nello stesso soggetto si cumulino la qualità di comproprietario e conduttore; in tal senso lo scopo della norma, ossia favorire il consolidamento in capo al conduttore della proprietà del bene ove esercita la propria attività, laddove tale bene sia venduto per quote frazionate, risulterebbe comunque del tutto eventuale anche se si consentisse la prelazione, poiché potrebbe conseguire solo ad una serie del tutto ipotetica e congiunturale di evenienze, quali la successiva determinazione dei diversi comproprietari a cedere le proprie quote nella vigenza del contratto e la contemporanea perdurante determinazione del conduttore ad avvalersi del relativo diritto di prelazione.
Non vi è dubbio che si tratti di principi che trovano totale applicazione al caso in esame, posto che risulta incontroverso che l’attività imprenditoriale dell’attore si eserciti sul terreno distinto al foglio 87 mapp. 305, la cui proprietà appartiene per 1/3 ciascuno a tre diversi soggetti (H. srl, M. G. e A., che ha poi ceduto il proprio terzio – per 1/6 ciascuno ad A. e S.).
Non pare idoneo a superare la censura di fondo evidenziata delle Sezioni Unite l’unico argomento speso sul punto dalla difesa dell’attore, ossia che nel caso di specie si tratterebbe dell’alienazione dell’intero bene oggetto del contratto di locazione, poiché la sussistenza di tre diversi contratti di locazione, uno per ciascuna delle quote ideali pari ad un terzo dell’intero, non muta la circostanza che nel caso di specie sia comunque alienata una quota ideale del bene unico su cui viene esercitata l’attività; riconoscere, in tal caso, il diritto di prelazione comporterebbe gli stessi inconvenienti ed urterebbe contro gli stessi principi che la pronuncia delle Sezioni Unite 13886/2007 pone in evidenza; non pare, infatti, doversi aver riguardo esclusivamente alla identità fra cosa locata e cosa venduta – come sottolinea parte attrice – quanto piuttosto alla sussistenza di una cessione di quota indivisa dell’unico e unitario bene su cui si esercita l’attività del conduttore.
Non paiono conferenti, a tal fine, le letture giurisprudenziali richiamate da C. C. srl in tema di prelazione agraria (Cass. 15/04/1986, n. 2649), che hanno riguardo a porzioni funzionalmente autonome ed inviduate del fondo condotto, circostanza che appare ontologicamente opposta a quella dedotta in causa, ove sussiste invece pura idealità della quota, sì che in ogni caso il bene oggetto di conduzione (seppur in forza di tre distinti contratti) appare sostanzialmente e funzionalmente unico.
La mancata sussistenza del diritto di prelazione comporta che venga meno anche la facoltà di riscatto, oggi esercitata con conseguente reiezione della domanda”
Se il Condominio occupa una porzione di suolo pubblico circostante l’edificio con griglie ed intercapedini, ai fini del versamento della relativo canone , a poco rileva che non vi sia stato un preventivo atto di assenso della P.A.
E’ quanto stabilito da Cass. civ. sez. II 15 novembre 2018 n. 29447, con una discutibile sentenza decisamente orientata a favore della P.A.: “ La gravata decisione della Corte territoriale, al fine di affermare la non debenza, nella fattispecie, del canone per l’occupazione, ha valorizzato la circostanza della “esistenza o meno di un atto formale di concessione, dovendo comunque esaminarsi se vi sia stata o meno in concreto una occupazione di suolo pubblico”.
La medesima sentenza di secondo grado, muovendo – quindi- dal principio enunciato da questa Corte con la decisione n. 1611/2007 ha, poi, concluso per l’inesistenza di un obbligo a carico del Condominio appellato – odierno contro ricorrente: tanto in quanto “griglie ed intercapedini erano state realizzate contestualmente alla costruzione dell’edificio in virtù di licenza edilizia senza che risultino occupazioni abusive di area comunale o cessione della proprietà al comune dell’area perimetrale”.
Orbene il principio enunciato da questa Corte con la citata sentenza n. 1611/2007 concerneva la fattispecie (differente da quella che ricorre oggi in esame) della corresponsione del canone – COSAP – in favore di Comune che abbia acquistato l’area circostante il perimetro di un fabbricato. Nell’ipotesi di cui al giudizio conclusosi con la suddetta decisione n. 1611/2007 veniva esclusa la debenza di quel canone poiché vi era stata una apposita pattuizione per la cessione ed “il prezzo pattuito per la cessione era stato ridotto proprio a causa delle intercapedini con la volontà delle parti di escludere dal trasferimento le porzioni di suolo con intercapedini”, che rimanevano aree private.
È, quindi, evidente la diversità della fattispecie decisa con la pur citata sentenza n. 1611/2007 rispetto alla ipotesi di cui al presente giudizio.
Inoltre deve, poi, evidenziarsi come le S.U. di questa Corte, con sentenza n. 18037/2009, hanno affermato che il canone per l’occupazione per cui si controverte “concepito come un quid ontologicamente diverso dalla tassa per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche” rappresenta “il corrispettivo di una concessione reale o presunta”. Tale principio enunciato dalle S.U. implica la debenza del canone in questione nelle,ipotesi non solo di abusiva occupazione di suolo pubblico, ma pure di collocazione di griglie o intercapedini insistenti su parte di suolo in ogni caso assoggettata a pubblico passaggio (il principio, inoltre, risulta sostanzialmente ribadito dalle più recenti Cass. n.ri 12167/2003, 14864/2006 e 10733/2018).
In altre parole la concessione presunta a favore della P.A. comporta la debenza del canone sia a fronte di una occupazione abusiva di suolo già pubblico, che in dipendenza di una occupazione di suolo comunque divenuto pubblico ancorché già costituente area perimetrale condominiale.
Nella concreta fattispecie in esame la sentenza gravata, eludendo il dictum e le conseguenze del principio sancito dalla riportata decisione delle S.U. del 2009, ha fatto discendere direttamente dall’atto di cessione intercorso fra Condominio e Comune l’esclusione del trasferimento dell’area perimetrale condominiale al Comune, nel mentre quella area, ove utilizzata per pubblico passaggio, comportava comunque – alla stregua del principio stesso – la debenza del canone.
In altre parole, ancora, l’obbligo di pagamento del canone sussiste sia nel caso di concessione, anche presunta, per occupazione abusiva, che nella diversa ipotesi di uso collettivo del suolo. Tali profili peculiari del canone in questione comportano, proprio ai sensi della citata decisione delle S.U., la connotazione del medesimo canone “in relazione all’utilizzazione particolare (o eccezionale) che ne trae singolo”. Nella concreta fattispecie è mancata la valutazione del carattere di detta utilizzazione inerente un bene comunque gravato da un uso pubblico.”
Lo afferma Cass. civ. sez. II 26 ottobre 2018 n. 27248: “ La presunzione di proprietà comune dell’impianto idrico di un immobile condominiale, ex art. 1117, n. 3, c.c., non può estendersi a quella parte dell’impianto ricompresa nell’appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi e, di conseguenza, nemmeno alle diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche se questo sia allacciato a quello comune, servono ad addurre acqua negli appartamenti degli altri proprietari. (La S.C. ha enunciato il detto principio in una fattispecie in cui le infiltrazioni erano state causate dalla rottura della chiave di stacco dell’acqua sita nella cucina dell’appartamento sovrastante).”
la Corte così motiva “Dall’accertamento dei fatti operato dal giudice di merito – accertamento insindacabile in questa sede – risulta che le infiltrazioni nell’appartamento di B.e U. F. sono state causate dalla rottura della chiave di stacco dell’acqua sita nella cucina dell’appartamento di De G.. Sulla base di queste premesse, la conclusione del giudice di responsabilità del condominio per i danni subiti dai F. non è corretta.
È vero che, secondo un orientamento presente in questa Corte, “la presunzione di comunione delle parti comuni, elencate dal n. 3 dell’art. 1117 c.c., fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, non sempre implica che, nell’ambito della porzione di fabbricato esclusiva del singolo condomino, non ricada alcuna parte comune” in quanto “il criterio distintivo tra parti comuni e parti esclusive del condominio è dato solo dalla loro destinazione, così che il condotto di acque è di proprietà esclusiva, indipendentemente dalla sua ubicazione, per la parte in cui direttamente afferisce al servizio del singolo e comune in tutta la restante porzione, in cui ad esso si innestano uno o più altri canali a servizio di altri condomini” (Cass. 2151/1964).
Tale orientamento, che per individuare la “diramazione degli impianti” di cui all’art. 1117 c.c. fa riferimento unicamente alla destinazione del condotto delle acque, prescindendo dal tutto dalla sua ubicazione, non convince, in quanto l’art. 2051 c.c. prevede “una forma di responsabilità che ha fondamento giuridico nella circostanza che il soggetto chiamato a rispondere si trovi in una relazione particolarmente qualificata con la cosa, intesa come rapporto di fatto o relazione fisica implicante l’effettiva disponibilità della stessa” (Cass. 19045/2010).
Il Collegio ritiene pertanto di seguire l’orientamento per cui “la presunzione di condominio dell’impianto idrico di un immobile in condominio non può estendersi a quella parte dell’impianto stesso ricompresa nell’ambito dell’appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi, e di conseguenza nemmeno alle diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche se questo sia allacciato a quello comune, servono ad addurre acqua negli appartamenti degli altri condomini” (Cass. 2043/1963).”
E’ quanto statuisce Cass.Civ. sez.VI-2 ord. 13 novembre 2018 n. 29217 rel. Scarpa nel censurare la sentenza di merito (corte d’appello di Milano) che aveva ritenuto lecito il riparto ai sensi dell’art. 1123 comma I cod.civ. della spesa: “Va soltanto premesso che le clausole di un regolamento di condominio hanno natura regolamentare, organizzativa o contrattuale, sicché l’interpretazione o l’applicazione di esse fatta dal giudice del merito non può essere denunciata in sede di legittimità ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., come se si trattasse di violazione o falsa applicazione di norme di diritto, per tali intendendosi soltanto quelle risultanti dal sistema delle fonti dell’ordinamento giuridico.L’omesso o errato esame di una disposizione del regolamento di condominio da parte del giudice di merito è, piuttosto, sindacabile in sede di legittimità soltanto per inosservanza dei canoni di ermeneutica oppure per vizi logici sub specie del vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (Cass. Sez. 2, 23/01/2007, n. 1406; Cass. Sez. 2, 14/07/2000, n. 9355; Cass. Sez. 2, 31/07/2009, n. 17893).
Ora, una deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione degli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comuni, in deroga ai criteri di proporzionalità fissati dagli artt. 1123 e ss. c.c., va ritenuta nulla per impossibilità dell’oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell’assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l’accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale (Cass. Sez. 2, 16/02/2001, n. 2301; Cass. Sez. 2, 04/12/2013, n. 27233; Cass. Sez. 2, 04/08/2017, n. 19651).
Si ha riguardo, nella specie, alla ripartizione delle spese di pulizia e di illuminazione delle scale. Secondo l’interpretazione giurisprudenziale più recente, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano cui esse servono, in applicazioneanalogica, in parte qua, dell’art. 1124 c.c., il quale è espressione del principio generale posto dall’art. 1123, comma2, c.c., e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi (Cass. Sez. 2, 12/01/2007, n. 432) .
Ai fini di tale ripartizione, rimane ininfluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari.
Analogamente tale interpretazione risolve la questione della ripartizione delle spese per l’illuminazione delle scale. Anche tali spese attengono, invero, ad un servizio del quale i condomini godono (o al quale danno causa) in misura maggiore o minore a seconda dell’altezza di piano, visto che il proprietario dell’ultimo piano utilizza l’illuminazione di tutta la tromba delle scale, mentre il proprietario del primo piano utilizza solo l’illuminazione della prima rampa: non potendosi riconoscere all’assemblea un potere discrezionale nella suddivisione dei contributi, la soluzione adottata in giurisprudenza è quella dell’applicazione analogica dell’art. 1124 c.c., utilizzando per intero l’indice dell’altezza di piano.
Dal fondamento delle spese di pulizia e di illuminazione delle scale discende, in difetto di diversa convenzione, l’obbligo di contribuzione gravante pure sui condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini fruiscono delle scale (arg. da Cass. Sez. 2, 20/4/2017, n. 9986; Cass. Sez. 2, 10/07/2007, n. 15444; Cass. Sez. 2, 06/06/1977, n. 2328).
Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello di ripartizione delle spese di pulizia e di illuminazione delle scale può essere derogato mediante convenzione modificatrice della disciplina codicistica contenuta o nel regolamento condominiale “di natura contrattuale”, o in una deliberazione dell’assemblea approvata all’unanimità da tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 24/02/2017, n. 4844; Cass. Sez. 2, 04/08/2016, n. 16321; Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 641; Cass. Sez. 2, 19/03/2010, n. 6714; Cass. Sez. 2, 27/07/2006, n. 17101; Cass. Sez. 2, 08/01/2000, n. 126).
È in ogni caso necessario, perché sia giustificata l’applicazione di un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello legale, commisurato alla quota di proprietà di ciascun condomino, che la deroga convenzionale sia prevista espressamente (Cass. Sez. 2, 29/01/2000, n. 1033).
A tali principi non si è uniformata l’impugnata sentenza, avendo essa ritenuto sussistente una disciplina convenzionale idonea a ripartire sia le spese di pulizia che quelle di illuminazione delle scale per millesimi di proprietà, in deroga al criterio legale altrimenti operante di cui all’art. 1124 c.c., in base ad una clausola del regolamento di condominio (articolo 14) che, per quanto accertato in fatto dalla stessa Corte d’Appello di Milano, individua espressamente fra le spese che “saranno ripartite tra tutti i condomini proporzionalmente alle misure di tanti millesimi come l’articolo 18″… “quelle di interesse generale … come illuminazione comune”.
Il fatto che per le spese di illuminazione, specificamente indicate nel regolamento tra quelle comuni, la misura della partecipazione di ciascun condomino risulti determinata in misura a quella corrispondente alla rispettiva quota millesimale di proprietà esclusiva, non implica che tale misura si estenda alle restanti spese di manutenzione delle scale, ovvero, nella specie, a quelle di pulizia, per le quali, in assenza di una diversa convenzione, va applicato, come, visto, il criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica dell’art.1124 c.c.”
