Ottobre 2018 – Pagina 2 – Avvocato MASSIMO GINESI

quando l’amministratore non paga la polizza…

una recente sentenza della Corte di Appello di Roma (App. Roma 2 maggio 2018 n. 2779) affronta un tema delicato per la responsabilità dell’amministratore: il mancato pagamento della polizia a copertura del fabbricato condominiale.

Ovviamente l’amministratore non è tenuto ad adempiere ove il condominio non abbia costituito la necessaria provvista (id est, ove i condomini non abbiano versato le quote necessarie) né, tantomeno, è tenuto ad anticipare in proprio le somme necessarie, tuttavia il giudice capitolino osserva che – ove l’amministratore sia stato inadempiente nel predisporre tempestivamente la richiesta di pagamento delle quote e quindi non sia stato diligente nel procurarsi il denaro necessario – può essergli imputata la responsabilità del mancato pagamento, dalla quale può discendere la sua eventuale responsabilità anche per i danni che la copertura avrebbe dovuto garantire (nel caso specifico si era verificato un incendio).

la vicenda: “il giudice monocratico del Tribunale di Roma ha rigettato la domanda con la quale (…), quale proprietario di un appartamento (intt. 10 e 11) sito nello stabile condominiale di via (…) aveva chiesto accertarsi l’esclusiva responsabilità dell’amministratore del Condominio, avv. (…), ai sensi dell’art. 2043 c.c., per il mancato pagamento, da parte della società assicuratrice del condominio, dell’indennizzo per i danni subiti a causa di un incendio verificatosi il 10.6.2007 ( determinato dal perito dell’assicurazione in complessivi Euro 74.000.00 ovvero in Euro 65.000,00) per inoperatività della copertura assicurativa determinata dall’omesso versamento de premio annuale scaduto il 14.3.2007 e corrisposto solo il 12.6.2007, e ha compensato interamente le spese di lite fra tutte le parti. “

il giudizio della Corte di Appello: “Il giudice monocratico, con la sentenza impugnata, rigettava la domanda attrice, osservando che il (…), quale amministratore e , quindi, mandatario, non poteva ritenersi responsabile del mancato pagamento del premio assicurativo, in quanto i condomini/ mandatari non gli avevano fornito le risorse necessarie per poter provvedere al pagamento – non essendovi in cassa fondi sufficienti – e considerata la stretta contiguità temporale fra la materiale presa in consegna della gestione condominiale e la data di scadenza del rateo.

…

Invero, il (…) ha agito nei confronti del (…), quale ex amministratore del condominio, deducendo di aver subito un danno ingiusto a seguito dell’illecito comportamento omissivo del predetto (mancato pagamento del premio annuale relativo alla polizza assicurativa fabbricati), che aveva determinato l’inoperatività della garanzia e il mancato pagamento dell’indennizzo da parte della compagnia assicuratrice, nonostante questa avesse già fatto effettuare una stima dei danni e concordato con il danneggiato il pagamento di un indennizzo per Euro 65.000,00, chiedendo di essere da questi risarcito.

Non vi è dubbio che la responsabilità da fatto illecito extracontrattuale di cui all’art. 2043 c.c., viene a configurarsi anche a seguito di una condotta omissiva ogni qualvolta un soggetto- che abbia un preciso obbligo giuridico, specifico o generico, che impone la tenuta di quella condotta che avrebbe impedito il verificarsi dell’evento lesivo di cui si discute – non pone in essere la condotta dovuta. …

Come correttamente rilevato dal primo giudice, rientra sicuramente fra i compiti dell’amministratore del condominio quello di provvedere all’ordinaria gestione e pertanto di curare il pagamento delle utenze e delle rate delle polizze assicurative in corso.

Il giudice di prime cure ha, però, ritenuto che, nel caso di specie, non fosse ravvisabile un comportamento negligente imputabile all’amministratore e, quindi, una sua responsabilità per le conseguenze patrimoniali derivate al (…) dall’omesso pagamento del premio in scadenza, sul presupposto che essendo pacifico che il rapporto che si instaura fra l’amministratore e il condominio costituisce un contratto di mandato, fosse onere della compagine condominiale, ai sensi dell’art. 1719 c.c., rendere disponibili al mandatario le risorse necessarie per l’esecuzione dell’incarico ricevuto.

Ha, quindi, ritenuto che, essendo documentalmente provato, che alla data di scadenza della rata del premio assicurativo(14.3.2007) non vi fossero in cassa risorse sufficienti per il pagamento e che , “considerata l’immediata contiguità temporale tra la materiale presa in consegna, da parte del (…) , della gestione del condominio… e la data di scadenza del detto rateo”, è pervenuto al convincimento che non potesse addebitarsi al (…) alcuna negligenza.

Il ragionamento del primo giudice non convince.

Rileva la Corte che , pur essendo vero – come documentalmente provato- che il (…) ha assunto l’incarico di amministratore del Condominio in data 13.2.2007; che solo in data 6.3.2007 ha ricevuto in consegna dall’amministratore uscente la documentazione e la giacenza di cassa (a mezzo assegno); che in cassa non vi era il denaro sufficiente ad effettuare il pagamento del premio assicurativo; che non vi era il tempo necessario per procurarsi il denaro entro la data di scadenza del 14.3.2007, non può però revocarsi in dubbio che fosse compito del (…), al fine di eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia, di adoperarsi presso i condomini per ottenere, nel più breve tempo possibile – anche eventualmente a rata già scaduta – il denaro necessario per il pagamento, al fine di rendere il periodo di inoperatività della polizza il più breve possibile essendo notorio che la polizza assicurativa si riattiva al momento del pagamento del premio, anche se effettuato in ritardo, fino alla scadenza successiva.

Del resto, per consolidata giurisprudenza “l’adempimento del mandato esige e ricomprende non solo il diligente compimento, da parte del mandatario, degli atti per il quali il mandato stesso è stato conferito, ma anche degli arti preparatori e strumentali, nonché di quelli ulteriori che, dei primi, costituiscano il necessario completamento, e comporta, altresì, il dovere di informare tempestivamente il mandante della eventuale mancanza o inidoneità dei documenti occorrenti all’esatto espletamento dell’incarico (Cass. 2149/2000).

Pertanto, era onere del (…), ai sensi dell’art. 1708 c.c., informare tempestivamente i condomini della situazione determinatasi e richiedere ai medesimi di effettuare, nel più breve tempo possibile, un’integrazione dei pagamenti per poter far fronte alle spese di ordinaria gestione.

Del resto il (…), stante il titolo professionale di avvocato, non poteva non sapere che la polizza assicurativa, rimasta sospesa per il mancato pagamento del premio, riprende a decorrere , ai sensi dell’art. 1901 c.c., dalle ore 24 del giorno in cui il contraente paga quanto dovuto, con riduzione del periodo di scopertura della garanzia.

Il (…), per andare esente da responsabilità, avrebbe dovuto, quindi, dimostrare di aver fatto tutto il possibile (informazione condomini, fissazione assemblea condominiale, recupero somme presso i morosi) per procurarsi il denaro sufficiente e di aver eseguito il pagamento non appena messo in condizione, dalla compagine condominiale, di poterlo fare. “

La pronuncia si chiude poi in maniera salomonica, posto che la Corte ritiene comunque non provato il danno nel suo ammontare e quindi, pur riconoscendo fondata la responsabilità dell’amministratore, respinge la domanda nei suoi confronti, con spese compensate.

art. 1124 cod.civ.: fondi terranei e valutazione del parametro dell’altezza nella ripartizione della spesa per scale ed ascensori

L’art. 1124 cod.civ. prevede che le spese per scale ed ascensori siano ripartite per metà in funzione della quota millesimale di ciascuna unità e per metà in funzione dell’altezza dal suolo.

La riforma del 2012 ha recepito nel tessuto normativo l’indicazione giurisprudenziale che estendeva la norma al riparto delle spese di manutenzione e sostituzione degli ascensori ed ha specificato, con riguardo all’altezza dal suolo, che metà della spesa dovrà essere imputata “esclusivamente” in funzione di quel parametro.

Ci si è chiesti se, in presenza di più unità poste allo stesso piano, queste rispondano per la metà suddivisa in funzione dell’altezza in misura paritaria oppure se, ferma l’identità di piano, la quota relativa dovesse tener conto anche della diversa estensione millesimale.

Nel primo caso 4 unità poste al terzo piano avrebbero risposto per metà della spesa in misura uguale, nel secondo la spesa – fermo il coefficiente di piano – sarebbe stata comunque ripartita in funzione del diverso valore millesimali delle quattro unità.

E’ il tema affrontato da un recente sentenza del Tribunale apuano (Trib. Massa 12 ottobre 2018 n. 712) che pronuncia in via definitiva su una complessa vicenda che ha visto l’accertamento della proprietà comune di una scala:“… i due punti controversi attengono unicamente alla imputazione delle spese ai fondi terranei (e dunque alla attribuzione di un valore nella relativa tabella per il riparto degli oneri relativi alle scale) e le modalità di calcolo del coefficiente di altezza con riguardo al 50% che l’art. 1124 c.c. prevede sia calcolato secondo tale parametro.

Con riguardo ai fondi terranei posti nel condominio C., va osservato che tale complesso edilizio appare formato – come già rilevato nella sentenza che ha accertato la proprietà comune delle scale a tutti i condomini – da diversi corpi di fabbrica, serviti da diverse copertura che tuttavia, per la loro natura e ubicazione, non appaiono riconducibili ad ipotesi di parzialità ex art 1123 comma III c.c., come ha ampiamente documentato il CTU, che pure ha tenuto conto nella valutazione delle specifiche caratteristiche di ubicazione di ogni immobile.

Ne deriva che la scala per cui è causa va ritenuto comune anche ai fondi terranei poiché, aldilà della sua specifica idoneità ad accedere al tetto, rappresenta comunque un elemento strutturale ed indispensabile per accedere all’edificio multipiano, le cui strutture (non solo di copertura) rimangono comunque beni comuni a tutti ex art 1117 c.c.

Per tali ragioni le relative spese andranno imputate anche ai fondi, secondo un orientamento della giurisprudenza che appare ormai consolidato (ex multis Cass. 12 settembre 2018 n. 22157, Cass. 20 aprile 2017 n. 9986, Cass. 10 luglio 2007 n. 15444); appare peraltro evidente che tali unità contribuiranno unicamente per la metà relativa al valore millesimale (App. Napoli 1.6.2017 n. 2404), essendo pari a zero il coefficiente di altezza, secondo principi già espressi nella relazione al codice del 1942 e come è chiaramente espresso dall’art. 1124 comma II c.c.

Più complessa appare la problematica relativa all’applicazione del parametro altezza previsto dall’art. 1124 c.c., posto che talune delle parti in causa – ovviamente in funzione del vantaggio che alle stesse ne deriva – sostengono che fra più unità poste allo stesso piano debba comunque valutarsi anche la loro diversa consistenza ed altre ritengono invece che il parametro dell’altezza – in base al quale va ripartito il 50% delle spese – vada considerato puro, ovvero calcolando il solo dato della elevazione dal suolo, indipendentemente dalla diversa caratura millesimale delle unità ivi poste.

Tale ultima soluzione appare più rispondente alla ratio della norma, che considera già la diversa consistenza delle unità immobiliari imputando metà delle spese secondo i valori generali previsti dall’art. 1123 c.c.

Quanto all’altra metà delle spese, l’art. 1124 c.c. – così come modificato dalla novella del 2012 – prevede siano calcolate “esclusivamente” in base all’altezza dal suolo.

L’introduzione dell’avverbio esclusivamente pare collocarsi in un’ottica di continuità e ulteriore conferma rispetto a quanto già era contenuto nella relazione del Guardasigilli al codice civile del 1942 ove si affermava “”per quanto riguarda le scale ho abbandonato il sistema del codice del 1865 che poneva le relative spese a carico dei proprietari di quei piani a cui serviva ciascun tratto di scala, in ragione del valore dei piani stessi… Ho ripartito invece le spese per la manutenzione e ricostruzione tra i proprietari dei diversi piani, a cui le scale servono, per metà in ragione dei singoli piani e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. E’ giusto che i proprietari degli ultimi piani contribuiscano in misura maggiore, perché è da presumere che con il maggior uso diano luogo a maggior consumo delle scale”

Tale criterio misto rappresenta indubbiamente una applicazione ponderata della norma generale di cui all’art. 1123 comma II c.c., con predeterminazione della quota di contribuzione parametrata alla diversa utilità tratta dal bene a seconda della posizione della unità immobiliare a cui la scala serve (Cass. 12.1.2007 n. 432)

La diversa consistenza delle unità e quindi la necessità di evitare disparità con riguardo a beni di diversa entità, valore e ampiezza è già considerata nella metà della spesa che l’art. 1124 c.c. impone di ripartire secondo i principi generali di proporzionalità previsti dall’art. 1123 comma I c.c., sì che parrebbe un’ulteriore e non consentita reiterazione di tale principio – con diluzione del parametro di piano voluto dal legislatore – tornare a distinguere, per la determinazione della quota ripartita in funzione dell’altezza, il valore delle singole unità poste a quel piano; non appare secondario, in tal senso, tenere conto della attuale indicazione della norma (“esclusivamente”), che pare ribadire e puntualizzare i principi generali sottesi alla adozione del precetto sin dal codice del 1942, tenuto conto che, per il parametro dell’altezza, deve valere unicamente il criterio del maggior uso e della maggior utilità – in senso potenziale – effettuato dai condomini dei piani alti, criteri con riferimento ai quali la estensione delle relative unità poste a ciascun livello non ha diretta ed effettiva incidenza (arg. dalle cit. cass. 22157/2018 e Cass. 432/2007).

Peraltro che il criterio dell’altezza di piano debba essere applicato in maniera pura, con riguardo a quelle utilità che si ritraggono in funzione della posizione della unità di proprietà individuale all’interno dell’edificio in condominio, è principio che pare conforme alla natura mista della norma codicistica che, da un lato, valorizza il parametro legato all’uso e alle utilità potenziali (che certamente le unità collocate ai piani alti traggono in misura maggiore) e, dall’altro, tiene comunque conto del valore millesimale delle diverse unità poiché, come si è osservato acutamente in dottrina, “il legislatore sa pure che il godimento delle scale non è bene perfettamente misurabile, e, dunque, è irrinunciabile tenere in considerazione paritariamente la quota millesimale”

modalità di calcolo delle distanze fra edifici: la cassazione fa chiarezza

Cass. civ. sez. II 2 ottobre 2018 n. 23856 detta, richiamando precedenti e consolidati orientamenti, i criteri di calcolo delle distanze fra edifici, affermando con chiarezza che:

a) la nozione di edificio fa estesa a qualunque corpo solido stabilmente infisso al suolo

b) le distanze si calcolano fra manufatti indipendentemente dalla circostanza che gli stessi si fronteggino o si pongano su fondi a dislivello, ossia va calcolata in senso assoluto fra i due piani ideali su cui si collocano i bordi più vicini di ciascun edificio

“Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte, ai fini dell’osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dagli artt. 873 e seguenti cod. civ. e delle norme dei regolamenti locali integrativi della disciplina codicistica, la nozione di costruzione non si identifica con quella di edificio, ma si estende a qualsiasi manufatto non completamente interrato avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell’opera stessa (tra le varie, Sez. 2, Sentenza n. 15972 del 20/07/2011 Rv. 618711; Sez. 2, Sentenza n. 27399 del 29/12/2014 non massimata; Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 5753 del 12/03/2014 Rv. 630205; Sez. 2, Sentenza n. 7706 del 2016 non massimata; v. anche Sez. 2, Sentenza n. 23189 del 17/12/2012 Rv. 624754, soprattutto in motivazione; v. altresì Cass. nn. 3199/02, 12045/00, 45/00, 5116/98, 1509/98 5956/96, 11948/93 e 5670/91).

E ancora, le norme dei regolamenti edilizi che stabiliscono le distanze tra le costruzioni, e di esse dal confine, sono volte non solo ad evitare la formazione di intercapedini nocive tra edifici frontistanti, ma anche a tutelare l’assetto urbanistico di una data zona e la densità edificatoria in relazione all’ambiente, sicché, ai fini del rispetto di tali norme, rileva la distanza in sé, a prescindere dal fatto che le costruzioni si fronteggino e dall’esistenza di un dislivello tra i fondi su cui esse insistono (Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 3854 del 18/02/2014 Rv. 629629; Sez. 2, Sentenza n. 19350 del 04/10/2005 Rv. 584412).

Nel caso in esame, dalla stessa sentenza impugnata risulta che il basamento in calcestruzzo è distinto in due scomparti, sul quale sono stati installati, mediante piastre affogate nella base in calcestruzzo nove profilati in acciaio a doppia T dell’altezza di mt. 1,50 circa, imbullonati alle piastre stesse. Le pareti del manufatto sono formate da traversine ferroviarie di risulta, di materiale ligneo, incastrate nei profilati metallici.

Il fatto – pure evidenziato nella sentenza impugnata – che il basamento sia posizionato a 20 cm al di sotto del circostante piazzale del convenuto va però correlato all’intero manufatto e alla sua sporgenza dal suolo, al livello del fondo contiguo e al principio che solo l’opera completamente interrata è esonerata dal rispetto delle distanze. Logica conseguenza è che l’assenza di intercapedini dannose non può farsi discendere dalla collocazione del basamento in calcestruzzo, dovendosi invece valutare il manufatto nella sua interezza.
Tali elementi non risultano presi in debita considerazione dalla Corte d’Appello e pertanto si impone la cassazione della sentenza per nuovo esame da parte del giudice di rinvio che, sulla scorta dei citati principi, proceda ad accertare se l’opera denunziata sia o meno annoverabile nel concetto di costruzione ai sensi dell’art. 873 cc traendo poi le debite conseguenze in tema di rispetto delle distanze.”

beni condominiali: il maggior uso per titolo

Può accadere che nei titoli, in forza dei quali si costituisce il condominio, venga stabilito un uso diverso dei beni comuni, riservando ad alcune unità facoltà esclusive o più intense.

Si tratta in tal caso di una diversa graduazione delle facoltà dei condomini su beni che rimangono comuni ai sensi dell’art. 1117 cod.civ. e non già della costituzione di un diritto reale minore a favore di costoro.

E’ quanto afferma una recentissima pronuncia della suprema corte (Cass.Civ. sez.II ord. 10 ottobre 2018 n. 24958), con riguardo ad un cortile condominiale sul quale era stato previsto un uso esclusivo di alcuni condomini.

Nel caso specifico il condomino aveva citato in giudizio i condomini interessati per sentir accertare l’inesistenza del loro diritto esclusivo di un cortile condominiale, diritto negato dal Tribunale di Parma e riconosciuto invece dalla corte di appello di Bologna.

la Corte di legittimità accoglie il ricorso osservando che “Secondo la più recente giurisprudenza della Suprema Corte, l’uso esclusivo su parti comuni dell’edificio riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il migliore godimento, incide non sull’appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex articoli 1102 e 1117 c.c.

Tale diritto non è riconducibile al diritto reale d’uso previsto dall’articolo 1021 c.c. e, pertanto, oltre a non mutuarne le modalità di estinzione, è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell’unità immobiliare cui accede (Cass., Sez. 2, n. 24301 del 16 ottobre 2017).

In particolare, deve ritenersi che il riferimento al concetto di pertinenza, spesso presente in dottrina e giurisprudenza, sia utilizzato, in casi come quello in esame, in senso atecnico, volendosi semplicemente indicare la maggiore utilità che una proprietà esclusiva può trarre da un bene comune cd. in uso esclusivo.

Se ne ricava che la corte territoriale ha errato nel ricondurre il diritto in questione nell’ambito di applicazione dell’articolo 1021 c.c., non potendosi considerare, al contrario, l’uso esclusivo su parti comuni dell’edificio condominiale un diritto reale d’uso non cedibile e destinato ad estinguersi con il decesso del beneficiario.”

art. 1137 cod.civ.: termine per impugnare e litisconsorzio necessario fra più impugnanti.

La corte di legittimità, con una ampia e articolata pronuncia (Cass.Civ. sez.II ord. 4 ottobre 2018 n. 24399 rel. Scarpa), ribadisce principi consolidati su alcuni aspetti ricorrenti in tema di impugnative di delibera.

COMUNICAZIONE DEL VERBALE E DECORRENZA DEL TERMINE – con riguardo al condomino non presente in assemblea, a cui il verbale sia stato inviato a mezzo posta, il termine di cui all’art. 1137 cod.civ. decorre dal momento in cui viene rilasciato l’avviso di giacenza e non da quello in cui la raccomandata viene concretamente ritirata

II secondo motivo di ricorso è altrettanto infondato. La decisione della Corte di Brescia, secondo cui il termine di trenta giorni ex art. 1137 c.c. era decorso sin dal giorno in cui la deliberazione assembleare era stata comunicata a mezzo di servizio postale col tentativo di consegna del giorno 29 maggio 2005 e relativo rilascio dell’avviso di giacenza (e non quindi dal giorno 22 giugno 2005, in cui gli attori avevano ritirato il plico postale) è conforme all’interpretazione di questa Corte, che qui si intende ribadire, secondo cui, ai fini del decorso del termine di impugnazione, ex art. 1137 c.c., ove la comunicazione del verbale assembleare al condomino, assente all’adunanza, sia stata data a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, la stessa deve aversi per eseguita, in caso di mancato reperimento del destinatario da parte dell’agente postale, alla stregua dell’art. 1335 c.c., al momento del rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro (e quindi indipendentemente dal momento in cui la missiva viene ritirata), salvo che il destinatario deduca e provi di essersi trovato senza sua colpa nell’impossibilità di acquisire la detta conoscenza (cfr. Cass. Sez. L, 06/12/2017, n. 29237; Cass. Sez. 2, 06/10/2017, n. 23396; Cass. Sez. 2, 03/11/2016, n. 22311; Cass. Sez. 6 – 2, 27/09/2013 , n. 22240).

LITISCONSORZIO NECESSARIO FRA PIU’ IMPUGNANTI – ove più condomini abbiano dato corso ad impugnativa di delibera, e solo alcuni propongano impugnazione della sentenza, sussiste litisconsorzio necessario fra gli stessi.

“l’impugnazione di una delibera assembleare di condominio determina fra i condomini che siano stati parte del giudizio una situazione di litisconsorzio processuale, sicché, ove la sentenza che ha statuito su tale impugnativa venga impugnata da alcuni soltanto di tali condomini, il giudice del gravame deve disporre, ex art. 331 c.p.c., l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri, quali parti di una causa inscindibile (da ultimo, Cass. Sez. 2, 26/09/2017, n. 22370)

LA NULLITA’ DELLA DELIBERA E’ RILEVABILE DI UFFICIO MA NON PUO’ ESSERE INTRODOTTA IN CASSAZIONE:

il primo motivo di ricorso di M. D. è in parte inammissibile ed in parte infondato. Per superare la qualificazione dei vizi dedotti, operata dalla Corte d’Appello, in termini di annullabilità e non di nullità dei vizi denunciati, e ciò ai fini dell’osservanza del termine di decadenza di cui all’art. 1137 c.c., il ricorrente fa in particolare riferimento alla nullità della deliberazione per aver disposto anche a carico del D. il pagamento delle spese legali sostenute dal condominio in un giudizio che vide contrapposte le medesime parti. Di tale specifica questione non c’è però alcun cenno nella sentenza della Corte d’appello di Brescia, sicché il ricorrente era onerato, ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., di specificare che tale punto era stato, oltre che compreso nella causa petendi della citazione di primo grado (come si espone a pagina 4 di ricorso), altresì oggetto di specifico motivo d’appello.

La sussistenza di un vizio di invalidità della delibera condominiale (nella specie, di nullità per aver posto pro quota a carico di un condomino, il quale era stato contrapposto in un giudizio al condominio, il pagamento delle spese legali sostenute da quest’ultimo) comporta la necessità di espressa e tempestiva domanda “ad hoc” proposta dal condomino.

Di tal che, ogni richiesta di declaratoria di invalidità di una determinata delibera dell’assemblea dei condomini si connota per la specifica esposizione dei fatti e delle collegate ragioni di diritto, ovvero per una propria autonoma “causa petendi”, agli effetti degli artt. 183 e 345 c.p.c. (arg. da Cass. Sez. 2, 28/92/2018, n. 4686; Cass. Sez. 2, 18/02/1999, n. 1378; Cass. Sez. 2, 20/08/1986, n. 5101).

Ne consegue che solo la prospettazione in domanda e poi, in caso di soccombenza in primo grado, come motivo di appello, di una specifica ragione di invalidità della deliberazione assembleare impugnata obbliga il giudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato (art. 112 c.p.c.), a prendere in esame la questione oggetto di doglianza.

Il lamentato difetto di attività del giudice di secondo grado, per non aver proprio preso in esame la ragione di nullità della deliberazione assembleare correlata all’imposizione al D. del pagamento delle spese legali sostenute dal condominio in un giudizio che vide contrapposte le medesime parti, rende comunque inammissibile la censura ex art. 360 n. 3 c.p.c. per violazione degli artt. 1123, 1135 e 1137 c.c. (come proposta), e pertinente, piuttosto, una denuncia di violazione dell’art. 112 c.p.c.”

IL GIUDICE NON PUO’ SINDACARE LE SCELTE DELL’ASSEMBLEA MA SOLO VERIFICARE LA LEGITTIMITA’ DEL PROCEDIMENTO DELIBERATIVO

Viceversa, secondo costante orientamento di questa Corte, in tema di condominio negli edifici, il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l’eccesso di potere, purché la causa della deliberazione risulti – sulla base di un apprezzamento di fatto del relativo contenuto, che spetta al giudice di merito – falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all’art. 1137 c.c. non è finalizzato a controllare l’opportunità o convenienza della soluzione adottata dall’impugnata delibera, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell’assemblea. Ne consegue che esulano dall’ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti la vantaggiosità della scelta operata dall’assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni (Cass. Sez. 6 – 2, 17/08/2017, n. 20135).

su immobili&proprietà ottobre 2018

revoca giudiziale amministratore: no alla mediazione obbligatoria.

La Corte di Appello di Palermo con decreto n. 3203 del 31 luglio 2018 recepisce l’obiter dictum espresso a gennaio di quest’anno dalla cassazione: ai provvedimenti di volontaria giurisdizione, quale certamente è quello di revoca dell’amministratore, non si applica quanto disposto dall’art. 5 D.lgs 28/2018 in tema di condizione di procedibilità.

Il provvedimento palermitano appare interessante anche per il contenuto di merito, laddove sottolinea come la mancata indicazione del codice fiscale da parte dell’amministratore al momento della accettazione costituisca grave irregolarità, per l’obbligo che ha costui di comunicare tutti i propri dati e che – tuttavia – appaia dirimente, rispetto a tale inadempimento, la ben più grave circostanza che costui non abbia reso il conto della gestione dal 2014 al 2018.

la Corte siciliana ribadisce anche il principio, consolidato in giurisprudenza, che una volta promosso procedimento per la revoca, diviene ininfluente che medio tempore sia stato ratificato dal condominio l’operato dell’amministratore, poiché le delibere tardive di approvazione non valgono a sanare la grave irregolarità compiuta.

revoca_palermo

trasformazione del giardino condominiale in parcheggio: i parametri indicati dalla Cassazione

La trasformazione di un’area verde in parcheggio può essere una semplice innovazione deliberata con le maggioranze previste dall’art. 1120 cod.civ. (e non con quelle più significative previste dall’art,. 1117 ter cod.civ. ) e non è in senso assoluto vietata, poichè la sottrazione all’uso comune dell’area verde va valutata in rapporto alla entità della stessa e alla porzione interessata dal mutamento – che non può automaticamente ritenersi sussistente la violazione dei diritti dei condomini dissenzienti – così come non necessariamente l’intervento deve ritenersi lesivo del decoro dell’edificio.

Cass.Civ. sez. II ord. 29/08/2018), n. 21342 affronta un tema complesso e spesso fonte di lite fra i condomini: “Nel 2003 R.A., proprietario dell’unità immobiliare int. 1 del complesso condominiale di (OMISSIS), convenne in giudizio il Condominio per la declaratoria di nullità, ovvero per l’annullamento della delibera assembleare del 26 giugno 2003, con cui era stato deciso – con il suo solo voto contrario – di adibire a parcheggio l’area condominiale circostante, ciò che comportava l’eliminazione di alberi da frutto e del vialetto che separava il frutteto dall’edificio condominiale, e l’allocazione del parcheggio proprio sotto il suo terrazzo. Secondo la prospettazione attorea, la delibera contrastava con l’art. 1120 c.c., sotto il profilo dell’alterazione del decoro architettonico dell’edificio condominiale, contravvenendo anche alla destinazione contrattuale a verde dell’area interessata, in violazione dell’art. 4 del regolamento condominiale, e risultando pregiudizievole per la salute.

Il Condominio eccepì l’inammissibilità della domanda, rilevò che precedente giudicato aveva escluso la lamentata violazione delle destinazioni d’uso contrattuale dell’area a verde, assumendo inoltre che il parcheggio offriva ai condomini la possibilità di un migliore utilizzo delle parti comuni e che era insussistente il paventato rischio di immissioni nocive.

Il Tribunale di Roma, respinta l’eccezione di inammissibilità, rigettò la domanda.

La Corte d’appello ha riformato la decisione e annullato la delibera condominiale del 26 giugno 2003.”

La Corte di legittimità traccia i confini di liceità dell’intervento, cassando la sentenza di secondo grado: “La Corte d’appello ha ritenuto che la delibera impugnata violi il disposto dell’art. 1120 c.c., comma 2, sotto il profilo della lesione al decoro architettonico dell’edificio condominiale sul rilievo che “è insostenibile la tesi secondo la quale la rimozione di un’area verde e la sua sostituzione con una adibita a parcheggio non deteriori l’aspetto complessivo”.

L’affermazione, in quanto non supportata dalla verifica del rapporto tra la dimensione complessiva della superficie destinata a verde e quella dell’area interessata dalla modifica oggetto della delibera condominiale, si rivela erronea.

Questa Corte ha più volte affermato che la delibera assembleare di destinazione a parcheggio di un’area di giardino condominiale, interessata solo in piccola parte da alberi di alto fusto e di ridotta estensione rispetto alla superficie complessiva, non dà luogo ad una innovazione vietata dall’art. 1120 c.c., non comportando tale destinazione alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, nè alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune, ed anzi, da essa derivando una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini (ex plurimis, Cass 12/07/2011, n. 15319; Cass. 06/12/2016, n. 24960).

Conseguentemente priva di riscontro risulta anche la ritenuta menomazione del diritto del singolo condomino alla fruizione dell’area verde nella sua consistenza originaria, diritto che esiste se ed in quanto la trasformazione di parte dell’area verde in parcheggio risulti.

Il limite fissato dall’art. 1120 c.c., u.c., non si indentifica nel semplice disagio, ovvero nel minor godimento che l’innovazione procuri al singolo condomino rispetto a quella che, fino a quel momento, è stata la sua fruizione della cosa comune. La norma richiama infatti il concetto di inservibilità della cosa comune, concetto che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, implica la concreta inutilizzabilità della res communis secondo la sua naturale fruibilità (Cass. 12/07/2011, n. 15308).

E infine, si deve escludere che dal contratto di cessione del 1957 intervenuto tra l’ente cedente e la Cooperativa cessionaria sia derivato un vincolo di destinazione dell’area comune. Eventuali limiti restrittivi alla destinazione funzionale di un cortile (come di qualsiasi altra parte comune, ex art. 1117 c.c.) possono discendere da un regolamento condominiale approvato dall’assemblea a maggioranza, che ne determini le modalità di godimento (art. 1138 c.c., comma 1), oppure da una successiva deliberazione assembleare, adottata con le necessarie maggioranze, che innovi l’originaria destinazione, per soddisfare esigenze di interesse condominiale ovvero per finalità di miglioramento o di maggiore comodità o rendimento (Cass. 04/12/2013, n. 27233), o, ancora, ove si intenda restringere il godimento ad una soltanto delle possibili forme d’uso di cui il bene sia suscettibile, mediante una disciplina contrattuale vincolante per i comproprietari predisposta dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettata con i singoli atti di acquisto, ovvero approvata in assemblea con il consenso unanime di tutti i condomini (ex plurimis, Cass. 02/03/2017, n. 5336).”

l’apertura nel muro condominiale che consente a terzi il passaggio è illecita ed esula dalle previsione dell’art. 1102 cod.civ.

Ormai da tempo la Corte di legittimità ha chiarito come, ai sensi dell’art. 1102 cod.civ., sia consentito un uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche per trarne utilità esclusive, e che a tale uso possa essere anche manifestarsi nell’apertura di ulteriori varchi su muri perimetrali per accedere dalla parte comune alla proprietà esclusiva, sempre fatti salvi i limiti previsti dalla norma (decoro, statica e diritti degli altri condomini).

Allo stesso modo la Cassazione afferma con costanza che ove tale apertura sia volta a mettere in comunicazione la parte comune con una unità estranea al condominio, seppur di proprietà del singolo condomino, si tratta invece di uso non consentito in quanto idoneo a creare una servitù sul bene comune a favore di un fondo terzo, sì che la fattispecie non può essere ricondotta all’art. 1102 cod.civ.

Cass.Civ. sez.II ord. 2 ottobre 2018 23858 ribadisce tale orientamento, seppur in una fattispecie particolare in cui il diritto di passo era comunque destinato ad essere fruito da terzi estranei al condominio.

Alcuni condomini si erano dunque attivati dinanzi al Tribunale di Venezia contro gli autori della nuova apertura: deducendo che costoro avevano trasformato senza il consenso di tutti i condomini una finestra esistente sul muro perimetrale dello stabile condominiale in una porta, mettendo in tal modo in comunicazione un locale destinato a bar con altro spazio esterno di proprietà dei medesimi convenuti.
Ad avviso degli attori, in tal modo era stata realizzata un’opera illegittima idonea a costituire una servitù a carico del bene comune a tutti i condomini”

Gli esiti di merito erano stati contrastanti: il Tribunale respingeva la domanda ritenendo che gli attori non avessero adeguatamente dimostrato che l’area scoperta non facesse parte dello stesso condominio.
Interponevano appello gli attori in prime cure e la Corte di Appello di Venezia, con la sentenza impugnata n. 2534/2013, riformava la prima sentenza ritenendo che la trasformazione della finestra in porta alterasse la destinazione e la funzione dell’apertura e costituisse evento idoneo a costituire una nuova servitù a carico del condominio. Riteneva inoltre che l’intervento costituisse una possibile via di accesso di terzi estranei, avventori del bar, agli spazi condominiali, attraverso l’area esterna ed il bar degli appellati.”

La corte di legittimità, adita dai soccombenti in appello, ha così statuito: “Con il secondo motivo, i ricorrenti lamentano la violazione dell’art.1102 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., nonché il vizio della motivazione, perché la Corte di Appello avrebbe configurato un uso abnorme del bene comune, rappresentato dal muro di cinta, sul presupposto che una delle due proprietà dei ricorrenti (in particolare, lo spazio aperto) non fosse compreso nello stesso condominio del quale faceva parte il locale ad uso commerciale, mentre avrebbe dovuto piuttosto ritenere i due beni compresi nel medesimo condominio e configurare pertanto un uso più intenso della cosa comune, ammesso dall’art. 1102 c.c.. Inoltre, i ricorrenti deducono che l’apertura da loro praticata non sarebbe idonea a costituire una nuova servitù a carico del condominio, da un lato poiché il possesso del diritto non poteva essere esercitato dal gestore del bar e dai suoi avventori, e dall’altro lato perché l’uso più intenso della cosa comune ammesso dall’art. 1102 c.c. non si riferirebbe necessariamente al solo proprietario del bene, ma riguarderebbe anche i terzi utilizzatori autorizzati dal proprietario medesimo.

Le due censure, che vanno esaminate congiuntamente poiché tra loro connesse, sono infondate.

Contrariamente a quanto ritenuto dai ricorrenti, infatti, la questione della ricomprensione o meno nel medesimo condominio delle due proprietà poste in comunicazione tra loro ha costituito oggetto del giudizio di secondo grado, come si evince dalla lettura del fatto contenuta a pag. 4 della sentenza impugnata. Anche dall’esame dell’atto di impugnazione, del resto, emerge che gli appellanti avevano lamentato proprio che gli odierni ricorrenti, mediante la trasformazione della finestra in porta, avessero creato una servitù di passaggio a favore di terzi estranei al condominio, con ciò evidentemente sottointendendo l’estraneità di una delle due proprietà poste in comunicazione dalla predetta apertura alla compagine condominiale in cui ricadeva invece l’altra.

Non essendosi formato quindi alcun giudicato interno sull’appartenenza o meno delle due proprietà di cui è causa allo stesso condominio, la Corte di Appello ha correttamente statuito sul punto, ritenendo – all’esito di un giudizio di fatto non utilmente censurabile in questa sede – che nel caso di specie una delle due predette proprietà fosse estranea al condominio e che quindi la nuova apertura praticata dagli odierni ricorrenti nel muro perimetrale dello stabile costituisse uso non consentito del bene comune, idoneo tra l’altro a costituire una nuova servitù a carico del condominio.

Né assume alcun rilievo, al riguardo, il fatto che il locale commerciale dei ricorrenti, posto certamente all’interno del condominio, sia stato concesso in locazione a terzi, giacché il titolo legittimante la detenzione in capo a costoro è soltanto idoneo ad escludere il loro diritto di possedere la servitù di passaggio ad usucapionem nei confronti degli odierni ricorrenti, proprietari del bene locato, ma non impedisce in termini assoluti la possibilità di questi ultimi di usucapire il predetto diritto di passaggio, anche per effetto del possesso mediato, nei confronti del condominio, né vale comunque a rendere lecita una condotta oggettivamente risolventesi in un uso abnorme e non autorizzato del bene comune.

Del pari irrilevante è la deduzione secondo cui l’uso più intenso della cosa comune non postula l’utilizzazione esclusiva della stessa da parte del solo condomino, ma ammette anche un uso da parte di terzi, autorizzati dal primo, posto che quel che rileva, nel caso di specie, è in ultima analisi la natura illecita dell’utilizzazione, che rende superflua qualsiasi considerazione relativa alla sua effettiva estensione, oggettiva o soggettiva.”

quando l’usucapione e il possesso scattano…

Sulla pagina pubblica Facebook di una associazione di settore compare un “parere” nel quale, oltre ad un raccapricciante uso dei termini giuridici in tema di possesso ed usucapione, è contenuta una solenne castroneria.

Costoro ignorano che ai fini dell’usucapione giova anche il possesso “invito domino”: la comunicazione di una diffida non è affatto idonea ad interrompere il decorso del termine per usucapire, poichè l’unico atto idoneo in tal senso è l’azione giudiziale con cui il proprietario rivendichi tale sua qualità;

“potendosi esercitare il relativo possesso anche in aperto e dichiarato contrasto con la volontà del titolare del diritto reale, cosicché è consentito attribuire efficacia interruttiva del possesso solo ad atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa, oppure ad atti giudiziali diretti ad ottenere “ope iudicis” la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapente, come la notifica dell’atto di citazione con il quale venga richiesta la materiale consegna di tutti i beni immobili in ordine ai quali si vanti un diritto dominicale, conformemente alle pronunce di questa Corte menzionate nella stessa sentenza impugnata, nel solco di un orientamento consolidato, ribadito anche più recentemente” (Cassazione civile, sez. II, 06/05/2014, n. 9682)

sono peraltro concetti che si acquisiscono al primo anno di università, al corso di diritto privato (dove altrimenti non si passa); aveva davvero ragione Umberto Eco che fra i primi intravvide alcune gravi controindicazioni del web…