Dicembre 2017 – Pagina 2 – Avvocato MASSIMO GINESI

revoca giudiziale dell’amministratore per omesso rendiconto: una interessante pronuncia della cassazione.

Un amministratore non rende il conto della propria gestione per più esercizi consecutivi, alcuni condomini ricorrono al giudice chiedendo la revoca dell’amministratore inadempiente e – nel frattempo – costui presenta i bilanci, che l’assemblea del condominio approva.

La corte di legittimità (Cass.civ. sez. II 30 novembre 2017 n. 28764) pur rilevando l’inammissibilità del ricorso per cassazione avverso il provvedimento di secondo grado, ripercorre la decisione del giudice di merito che ha ritenuto che l’avvenuta tardiva approvazione non incide comunque sulle ragioni che giustificano la revoca, pronunciata in quel caso dal Tribunale di Napoli e confermata in sede di reclamo, dalla Corte d’Appello partenopea.

La pronuncia – seppure con richiamo alla decisione di merito – contiene un interessante escursus sui doveri dell’amministratore in tema di rendiconto, sia con riferimento alla disciplina antecedente la riforma del 2012, sia alla luce della normativa vigente ed affronta anche il problema del divieto – previsto dall’attuale art. 1129 cod.civ. – di nominare nuovamente l’amministratore revocato giudizialmente.

Osserva la Corte di Cassazione che “La corte di appello di Napoli ha ritenuto, per un verso, che le delibere adottate dall’assemblea condominiale in pendenza del procedimento (vale a dire l’approvazione dei rendiconti 2010, 2011, 2012 e 2013 e la sua conferma nella carica di amministratore del condominio) non abbiano eliso l’interesse del P. alla richiesta pronuncia di revoca (“la circostanza che … l’amministratore abbia presentato i rendiconti 2010, 2011 2012 e 2013 e che l’assemblea li abbia approvati non vale … a sanare l’inadempimento: i rendiconti relativi agli anni 2010, 2011 e 2012 sono stati presentati con notevole ritardo … sicché non può dubitarsi che l’amministratore ha violato uno dei suoi obblighi primari, che è quello di rendere il conto della sua gestione “alla fine di ciascun anno” (secondo l’originaria formulazione dell’art. 1130 ult. co . c.c) ovvero, secondo il nuovo dettato dell’art. 1130 ult. co . c.c., di redigere il rendiconto condominiale “annuale” della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”;

né – ha aggiunto la corte – può rilevare la conferma dell’avv. V. M. nella carica di amministratore del condominio, decisa dall’assemblea con delibera del 10/3/2014, posto che, a norma dell’art. 1129, comma 13°, c.c., nel testo successivo alla riforma di cui alla I. n. 220 del 2012, “in caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato”, “sicché, diversamente da quanto previsto dalla precedente disciplina, l’assemblea non è libera di nominare nuovamente l’amministratore resosi inadempiente e revocato con provvedimento dell’autorità giudiziaria”: il reclamato, quindi, ha concluso la corte, “ha uno specifico interesse ad ottenere il provvedimento giudiziale di revoca perché potrebbe far valere l’illegittimità della nomina dell’avv. V. M., impugnando la relativa delibera”) e, per altro verso, che le giustificazione addotte dalla reclamante (e cioè che il P., con la sua attività ostruzionistica e defatigante, avrebbe contribuito a ritardare la presentazione dei rendiconti) sono risultate generiche e, soprattutto, non hanno consentito “di evincere il nesso causale tra la condotta del reclamato ed il ritardo nella presentazione dei rendiconti”.

Quanto alle censure mosse nel ricorso per cassazione, la Corte rileva che: ” il ricorso per cassazione proposto ai sensi dell’art. 111 Cost. avverso il decreto con il quale la corte d’appello provvede sul reclamo nei confronti del decreto del tribunale di revoca dell’amministratore di condominio, previsto dall’art. 1129 c.c., anche nel testo successivo alla riforma di cui alla I. n. 220 del 2012, non è, infatti, ammissibile. Si tratta, in effetti, di un provvedimento camerale che, pur se reso all’esito di un procedimento plurilaterale, e cioè ad interessi contrapposti, non ha alcuna efficacia decisoria, lasciando all’amministratore revocato la facoltà di chiedere la tutela giurisdizionale del diritto provvisoriamente inciso e di far valere le sue ragioni attraverso un processo a cognizione piena (Cass. n. 15706/2017, in motiv.).”

Il ricorso per cassazione proposto ai sensi dell’art. 111 Cost. è, infatti, ammissibile (soltanto) avverso la statuizione relativa alla condanna al pagamento delle spese del procedimento, concernendo posizioni giuridiche soggettive di debito e di credito discendenti da un rapporto obbligatorio autonomo. Il motivo è, tuttavia, infondato. La conferma da parte della corte d’appello del decreto del tribunale in materia di spese di lite è conforme all’indirizzo giurisprudenziale di legittimità consolidato secondo cui, in materia di liquidazione delle spese giudiziali, il giudice d’appello, nel caso di rigetto del gravame, non può, in mancanza di uno specifico motivo di impugnazione, modificare la statuizione sulle spese processuali di primo grado (Cass. n. 1775/2017). Nel caso di specie, la reclamante, senza proporre uno specifico motivo di censura avverso la relativa quantificazione, si è limitata, in sede di reclamo, ad invocare la compensazione delle spese di lite nel giudizio di primo grado.”

Il ricorso è dunque rigettato.

L’amministratore revocato, che si è avventurato verso la solenne batosta in sede di legittimità, oltre alle due dei gradi di merito, è un avvocato che si è difeso in prima persona.

su immobili&proprietà dicembre 2017

art. 63 disp.att.cod.civ.: solidarietà fra acquirente e venditore anche nell’acquisto all’asta.

E’ diffusa (e infondata) opinione che colui che acquista un immobile all’asta non sia sottoposto alla disciplina dell’art. 63 disp.att.cod.civ. (che prevede solidarietà fra acquirente e venditore per l’esercizio in corso e quello precedente), sull’assunto che la vendita che conclude una esecuzione immobiliare benefici del c.d. effetto purgativo, previsto dall’art. 586 cod.proc.civ.: la norma prevede che la vendita forzata determini l’estinzione dei diritti di prelazione, anche con diritto di seguito, che gravavano sul bene pignorato.

Non va tuttavia confuso il c.d. effetto purgativo della vendita all’asta, che si limita a liberare l’immobile da pregressi pignoramenti, ipoteche e sequestri, con la solidarietà che incombe a colui che diviene proprietario del bene e che risponde, ai sensi dell’art. 63 disp.att.cod.civ., di una obbligazione propter rem.

E’ ormai pacifico in giurisprudenza che l’acquisto all’asta abbia natura derivativa e non originaria: “la giurisprudenza di questa Corte è ormai saldamente orientata nel senso che “l’acquisto di un bene da parte dell’aggiudicatario in sede di esecuzione forzata, pur essendo indipendente dalla volontà del precedente proprietario ricollegandosi a un provvedimento del giudice dell’esecuzione, ha natura di acquisto a titolo derivativo e non originario, in quanto si traduce nella trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato” (Cass., n. 27 del 2000). In tale pronuncia, questa Corte ha consapevolmente ribadito l’indicato orientamento, rilevando come quello secondo cui l’acquisto per effetto di decreto di trasferimento emesso all’esito di una procedura di esecuzione forzata sarebbe un acquisto a titolo originario, costituisca un isolato precedente (Cass. n. 4899 del 1980), non condivisibile, mentre più aderenti alla natura stessa della vendita forzata si appalesano decisioni antecedenti e successive a quella ora richiamata, secondo le quali l’acquisto di un bene in sede di esecuzione forzata, da parte dell’aggiudicatario, pur essendo indipendente dalla volontà del precedente proprietario e ricollegandosi ad un provvedimento del giudice dell’esecuzione, ha appunto natura di acquisto a titolo derivativo e non originario in quanto si traduce nella trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato (Cass., n. 2724/ 1969; Cass., n. 1299/1977; Cass., n. 5888/1982; Cass., n. 443/1985; Cass., n. 15503/2000)” (Cass. sent.20037/10).

La natura derivativa dell’acquisto comporta la piena applicabilità del precetto di cui all’art. 63 disp.att.cod.civ. anche all’acquirente all’asta in virtù del c.d. principio dell’ambulatorietà passiva dell’obbligazione propter rem, in virtù del quale l’acquirente di una unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa in via solidale con lui.

Pare invece inapplicabile all’acquisto all’asta il vincolo introdotto dalla riforma del 2012 e che prevede il permanere della responsabilità in capo al venditore sino alla comunicazione all’amministratore di copia dell’atto di vendita: il meccanismo coattivo di trasferimento, la pubblicità connessa e l’assenza di poteri dispositivi in capo all’esecutato inducono a ritenere tale fattispecie applicabile solo ai trasferimenti volontari.

Quanto alla solidarietà per il biennio, il principio ha trovato recente conferma anche nella giurisprudenza di merito (Trib. Parma 11 ottobre 2017 n. 1386) ove si è affermato che l’acquirente all’asta risponde ai sensi dell’art. 63 disp.att.cod.civ. per le spese relative all’esercizio in corso ed a quello precedete e che è tuttavia nulla la delibera che gli attribuisca spese relative ad esercizi precedenti: “Come rilevato dalla giurisprudenza (Cass. 16975/2005), trattasi di norma speciale rispetto a quella posta, in tema di comunione in generale, dall’art. 1104, ult. co. cod. civ., che rende il cessionario obbligato, senza alcun limite di tempo, in solido col cedente, a pagare i contributi dovuti dal cedente e non versati. Pertanto, in tema di contributi condominiali va fatta applicazione dell’art. 63, co. 2., disp. att. cod. civ., poichè, il rinvio operato dall’art. 1139 cod. civ. alle norme sulla comunione in generale vale, per espressa previsione dello stesso articolo, solo per quanto non sia espressamente previsto dalle norme sul condominio.

La deliberazione condominiale impugnata, in violazione del criterio legale, ha posto a carico della ricorrente anche la morosità dell’annualità 1 luglio 2008 – 30 giugno 2009, che in quanto ulteriore rispetto al biennio precedente all’acquisto, non le competeva.
La violazione del criterio legale di imputazione dei contributi condominiali comporta la nullità della deliberazione impugnata.”

la forma e il contenuto dell’appello al vaglio delle sezioni unite

La novella al codice di rito del 2012 ha introdotto alcune precisazioni in tema di appello (artt. 341, 342 e 348 bis c.p.c.) che hanno creato difformità interpretative su quello che si configura a tutti gli effetti come un filtro preliminare, in forza del quale valutare la legittimità della impugnazione.

Le sezioni unite del giudice di legittimità sono state investite del contrasto e hanno definito i contorni della impugnazione di secondo grado, delineando una disciplina restrittiva ma non punitiva (Cass.Civ. sez. Un. 16 novembre 2017 n. 27199).

“Ritengono queste Sezioni Unite, trattandosi della risoluzione di una questione di massima di particolare importanza che riveste una portata di sistema, di dover ribadire che la riforma del 2012 non ha trasformato, come alcuni hanno ipotizzato, l’appello in un mezzo di impugnazione a critica vincolata.

L’appello è rimasto una revisio prioris instantiae; e i giudici di secondo grado sono chiamati in tale sede ad esercitare tutti i poteri tipici di un giudizio di merito, se del caso svolgendo la necessaria attività istruttoria, senza trasformare l’appello in una sorta di anticipato ricorso per cassazione.

La diversità tra il giudizio di appello e quello di legittimità va fermamente ribadita proprio alla luce della portata complessiva della riforma legislativa del 2012 la quale, come ha osservato l’ordinanza interlocutoria, mentre ha introdotto un particolare filtro che può condurre all’inammissibilità dell’appello a determinate condizioni (artt. 348 bis e 348 ter c.p.c.), ha nel contempo ristretto le maglie dell’accesso al ricorso per cassazione per vizio di motivazione; il che impone di seguire un’interpretazione che abbia come obiettivo non quello di costruire un’ulteriore ipotesi di decisione preliminare di inammissibilità, bensì quello di spingere verso la decisione nel merito delle questioni poste.

D’altra parte, come ha giustamente posto in luce l’ordinanza n. 10916 del 2017, è una regola generale quella per cui le norme processuali devono essere interpretate in modo da favorire, per quanto possibile, che si pervenga ad una decisione di merito, mentre gli esiti abortivi del processo costituiscono un’ipotesi residuale.

Nè deve dimenticarsi, come queste Sezioni Unite hanno già ribadito nella sentenza n. 10878 del 2015, che la Corte Europea dei diritti dell’uomo ha chiarito in più occasioni che le limitazioni all’accesso ad un giudice sono consentite solo in quanto espressamente previste dalla legge ed in presenza di un rapporto di proporzionalità tra i mezzi impiegati e lo scopo perseguito (v., tra le altre, la sentenza CEDU 24 febbraio 2009, in causa C.G.I.L. e Cofferati contro Italia).

5.2. Deve essere, pertanto, enunciato il seguente principio di diritto:

“Gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, nella L. 7 agosto 2012, n. 134, vanno interpretati nel senso che l’impugnazione deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice. Resta tuttavia escluso, in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata, che l’atto di appello debba rivestire particolari forme sacramentali o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado“.”

La sentenza, per l’ampio excursus motivazionale, merita lettura integrale

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mediazione e opposizione a decreto ingiuntivo: il termine non è perentorio ma è pericoloso…

Interessante sentenza del Tribunale di Vasto (27 settembre 2017) che affronta l’ormai annoso tema della procedibilità della domanda ad opposizione a decreto ingiuntivo in assenza di mediazione, pervenendo alla tesi della improcedibilità della opposizione e della definitività del decreto con particolare riguardo alla mediazione tardivamente introdotta rispetto all’ordine del giudice.

Il tribunale accede alla tesi che il termine per inizio non sia perentorio, tuttavia perviene a soluzione che appare interessante e condivisibile: il termine per l’introduzione del procedimento (fissato dal giudice indicato dall’art. 5 D.lgs 28/2010 in quindici giorni) non ha natura processuale e non è perentorio, così che le parti potranno anche introdurla in ritardo senza perdita di chance, tuttavia in tal caso si assumono il rischio che – ove il procedimento non sia terminato entro la successiva udienza fissata dal giudice per la verifica della condizione di procedibilità – l’azione venga dichiarata improcedibile.

La sentenza contiene una ampia disamina dello stato della giurisprudenza sul punto ed una articolata motivazione: per tale ragione merita integrale lettura.

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sul portale Giuffrè condominio&locazione

balconi: quando le spese spettano ai singoli

Il tema dei balconi aggettanti e delle spese necessarie alla loro manutenzione è assai sentito in condominio e ha visto nella giurisprudenza di legittimità una evoluzione interpretativa che pare ormai stabilizzata da una decina d’anni: il balcone è di proprietà esclusiva del piano a cui serve, che dovrà gravarsi delle relative spese, salvo che gli elementi esterni del balcone costituiscano componenti ornamentali della facciata, poichè in tal caso quei soli elementi decorativi divengono parti comuni e gli oneri per la manutenzione di quelle sole componenti dovranno ricadere su tutti i condomini, ai sensi dell’art. 1123 cod.civ

Non sempre semplice è stabilire quando gli elementi esterni possono assumere valenza decorativa: una recente sentenza del tribunale capitolino (Trib. Roma 7 novembre 2017 n. 20887) fornisce qualche utile spunto di riflessione.

“i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, nè essendo destinati all’uso o al servizio di esso. Tuttavia il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata” (così Cass. 21.01.2000 n. 637; v. anche Cass. 23.09.2003 n. 14076; Cass. 30.07.2004 n. 14576).

Nel caso di specie, muovendo dalla visione dette rappresentazioni fotografiche prodotte in atti, non può di certo ritenersi che i balconi insistenti sulla facciata dello stabile del condominio convenuto assolvano a funzione alcuna incidente, in senso positivo, sul decoro e/o sull’assetto architettonico dello stabile.

Si può infatti osservare, senza dover ricorrere alla valutazione tecnica di un esperto, che l’edificio ha caratteristiche estetiche piuttosto dozzinali e i balconi, privi di qualsiasi fregio o decorazione e neppure omogenei nell’aspetto, sembrano inserirsi nella facciata in modo caotico e disorganico.

Si nota altresì che non vi è alcuna continuità lineare tra fasce marcapiano (inesistenti) e frontalini, che – se sussistente – potrebbe far supporre una volontà progettuale di rendere in un insieme unitario i ritmi scanditi dal balconi con gli altri elementi orizzontali della facciata e di non considerare, quindi, i balconi stessi come entità autonome ed isolate dal contesto architettonico della facciata.

Le spese relative agli interventi sui balconi, dunque, devono far carico ai proprietari degli stessi e non essere attribuiti ai condomini secondo le tabelle millesimali; l’assemblea, disponendo in quest’ultimo senso, ha di fatto attratto alla proprietà comune dei beni che, invece, sono di pertinenza individuale, esorbitando dai suoi poteri e violando il diritto dei condomini non proprietari di balconi, costretti al pagamento pro quota delle relative spese, all’integrità del loro patrimonio.

Il Condominio ha osservato che gli interventi da eseguirsi solo parzialmente riguardano frontalini e sottobalconi, concernendo anche e prevalentemente la facciata dell’edificio.

La questione è irrilevante. Il fatto che vi siano altre spese da sostenere in relazione agli interventi conservativi, non concernenti i balconi e da ripartire secondo le tabelle millesimali, ha un’incidenza solo quantitativa sul riparto e non ha alcuna influenza sui criteri adottati, che vanno valutati singolarmente in relazione alle spese cui si riferiscono.”

l’assemblea non può dismettere l’impianto idrico comune.

Non è consentito all’organo collegiale decidere a maggioranza di dismettere l’impianto idrico comune, obbligando un condomino ad installare una linea privata o a gravarsi integralmente del costo dell’impianto una volta comune.

Lo afferma il giudice di legittimità (Cass.Civ. sez. VI 29 novembre 2017 n. 28626) che propone una lettura del tutto condivisibile dell’art. 1118 cod.civ.

Il fatto: “La Corte di appello di Milano, in parziale riforma della sentenza di primo grado, permanendo contrasto sul solo capo della pronuncia relativo alla compensazione delle spese processuali, accertato l’intervenuto giudicato quanto alla cessazione della materia del contendere, condannava – in applicazione del principio della soccombenza virtuale – il Condominio (omissis) , alla rifusione delle spese di primo grado in favore della condomina L.C.M. , la quale aveva impugnato, avanti al Tribunale di Lodi, ai sensi dell’art. 1137 c.c., la delibera condominiale assunta in data 11.05.2011 che al punto n.6 prevedeva di “richiedere nuovamente alla L. di provvedere all’installazione di una linea privata con contatore privato per la fornitura del servizio idrico esattamente come eseguito da tutte le restanti unità immobiliari; confermando altresì l’utilizzo esclusivo dell’ex impianto condominiale a carico della L. , l’assemblea dichiara che la linea è da intendersi di proprietà privata della L. e ad essa dovrà essere riconducibile ogni eventuale necessaria manutenzione”, trattandosi di delibera invalida in quanto non avrebbe potuto sottrarre alla destinazione originaria l’impianto centralizzato di proprietà comune di distribuzione dell’acqua potabile e di scarico, né deliberarne la soppressione per far luogo all’attivazione da parte dei singoli condomini di propri contatori ed autonomi contratti con l’ente gestore del servizio idrico, configurando una definitiva alterazione della cosa comune nella sua originaria destinazione, tale da integrare la fattispecie dell’art.1120, ultimo comma, c.c..”

Il condominio ricorre per cassazione, sostenendo che “ non vi sarebbe alcun impianto idrico condominiale, come ritenuto dalla Corte di appello, ma piuttosto un sistema di tubazioni principali dell’acqua potabile di proprietà comune, per cui l’Assemblea condominiale aveva deliberato la soppressione del servizio in comune di approvvigionamento idrico, fattispecie non riconducibile all’art. 1120 c.c., non avendo la delibera de qua alcuna portata innovativa. In altri termini sarebbe stata dall’assemblea deliberata, a maggioranza, la soppressione di un servizio divenuto oneroso, senza però incidere in alcun modo sui beni comuni, individuati appunto nelle tubature.”

Il giudice di legittimità ritiene del tutto infondato il motivo di ricorso, osservando che “la corte territoriale ha fatto buon governo del principio consolidato nella giurisprudenza di merito e di legittimità secondo cui l’impianto centralizzato (in questo caso, di distribuzione dell’acqua potabile) costituisce “un accessorio di proprietà comune”, circostanza che obbliga i condomini a pagare le spese di manutenzione e conservazione dell’impianto idrico condominiale, salvo che il contrario risulti dal regolamento condominiale, ipotesi quest’ultima che non ricorre nella caso in esame (si veda Cass. n.7708 del 2007; Cass. n. 19893 del 2011).

Infatti, anche a ritenere ammissibile il distacco degli appartamenti dall’impianto idrico centralizzato, laddove non comporti squilibrio nel suo funzionamento, né maggiori consumi, alla legittimità del distacco consegue al più il solo esonero dei condomini dal pagamento delle spese per il consumo ordinario, non certo i costi di manutenzione.

In tal senso, sebbene anche in relazione ad altri servizi condominiali, si è affermato che (così Cass. n. 28679 del 2011) è legittima la rinuncia di un condomino all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento – anche senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini – purché l’impianto non ne sia pregiudicato, con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell’art. 1123, secondo comma, c.c., dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato; in tal caso, egli è tenuto solo a pagare le spese di conservazione dell’impianto stesso.”

Osserva infine la corte che non ha pregio neanche “la questione del venir meno per gli altri condomini dell’interesse a contribuire alle spese di conservazione e manutenzione dell’impianto comune di distribuzione dell’acqua che invece permarrebbe solo per la L. , senza considerare invece che gli altri condomini ben potrebbero in futuro tornare a riutilizzare l’impianto condominiale, ragione per la quale essi sono comunque tenuti a contribuire alla sua conservazione.”