La Cassazione (Cass. civ. 14 dicembre 2016 n. 25790) esprime un principio ovvio e del tutto lineare in tema di tabelle millesimali.
La pronuncia è riferita al testo previgente dell’art. 69 disp.att. cod.civ., può tuttavia essere di indubbio interesse anche per comprendere la portata di detta norma dopo la riforma del 2012.
Il caso origina dalla impugnativa di una delibera con cui il Condominio aveva approvato nuove tabelle rispetto a quelle sino a quel momento vigenti.
Alcuni condomini si dolgono che non fossero stati dedotti errori o variazioni significative e che pertanto l’adozione di quelle tabelle, a maggioranza, fosse del tutto arbitraria e non consentita.
Assai singolarmente il Tribunale di Messina, e poi la Corte d’Appello della stessa città, avevano dato ragione al Condominio, osservando
” – che le doglianze degli appellanti risultavano sfornite di prova perché non era stata dimostrata la violazione dell’art. 69 disp. att. cc nel testo previgente (applicabile alla fattispecie ratione temporis) e l’avvenuta approvazione delle nuove previsioni in assenza delle condizioni di legge; – che parimenti la dedotta erroneità delle nuove tabelle non risultava supportata a alcun elemento di prova perché le censure risultavano generiche per mancata indicazione dei parametri da applicare e per mancanza di precisazioni sulla dedotta arbitrarietà e discrezionalità dei coefficienti utilizzati dal tecnico; – che la censura sulla omessa misurazione delle unità immobiliari trovava smentita nei chiarimenti resi dal tecnico sulla determinazione dei valori effettuata sulla scorta delle planimetrie catastali previa verifica della correttezza delle misure direttamente sui luoghi.”
La Corte di legittimità, assai opportunamente, cassa la sentenza di secondo grado con rinvio ad altra sezione della corte di merito, stabilendo un ovvio principe sostanziale e processuale:
“ L’articolo 69 delle norme di attuazione del codice civile, nella versione vigente ratione temporis, stabilisce che “i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano”. La chiara formulazione della disposizione sta a significare che il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall’esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati (1- errore; 2- alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano). Logico corollario è che, in base alla regola generale dell’onere probatorio (art. 2697 cc), la prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili (v. Sez. 2, Sentenza n. 21950 del 25/09/2013 Rv. 629207). La Corte d’Appello di Messina si è però discostata da tale principio perché – esonerando del tutto il Condominio (che aveva deliberato la revisione) – ha addossato ai condomini la prova di fatti negativi (e cioè mancanza di errori nelle precedenti tabelle o assenza di alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano) mentre invece, a fronte della contestazione sulla legittimità della revisione, avrebbe dovuto fare onere al Condominio che aveva deliberato la revisione di dimostrare la sussistenza delle condizioni che la giustificavano. “
Ne deriva che, anche alla luce della attuale disciplina, appaia confermata l’ipotesi di possibile revisione e modifica a maggioranza solo in presenza di errori o variazioni qualificanti (essendo invece sempre consentita all’unanimità).
I tribunali delineano confini sempre più stringenti all’obbligo di mediazione, sicché si considera ingiustificata la partecipazione – con tutte le conseguenze che ne derivano sotto il profilo processuale – della parte che, antecedentemente al primo incontro, comunica mediante pec inviata all’organismo la propria volontà di non partecipare, fornendone motivazione.
E’ quanto afferma il Tribunale di Vasto con ordinanza 6 dicembre 2016: “la condotta della parte che non si reca al primo incontro di mediazione e si limita a rappresentare per iscritto all’organismo di mediazione la decisione di non partecipare allo stesso, eventualmente anche illustrandone le ragioni, va interpretata alla stregua di una assenza ingiustificata della parte invitata, che la espone al rischio di subire le conseguenze sanzionatorie, sia sul piano processuale che su quello pecuniario, previste dall’art. 8, comma 4 bis, del D. Lgs. n. 28/10. Questo perché, nello spirito della norma che disciplina lo svolgimento del procedimento di mediazione (art. 8), la partecipazione delle parti, sia al primo incontro che agli incontri successivi, rappresenta una condotta assolutamente doverosa, che le stesse non possono omettere, se non in presenza di un giustificato motivo impeditivo che abbia i caratteri della assolutezza e della non temporaneità.Posta in questi termini l’obbligatorietà della partecipazione, deve ritenersi che la prassi, talora adottata dalla parte invitata, di anticipare per iscritto il proprio rifiuto di partecipare al primo incontro, costituisce un atto di mera cortesia, che però non ha alcuna idoneità a giustificare la deliberata assenza della parte e ad esonerarla dalle conseguenti responsabilità”
Non soccorre neanche esporre le ragioni del rifiuto: “Quanto, poi, alla enunciazione dei motivi della mancata partecipazione, ove essi – come sovente accade – non riguardino le cause che impediscono oggettivamente alla parte (che pure vorrebbe, ma non ha la materiale possibilità) di essere presente al primo incontro, ma invece concernino le ragioni per cui la stessa ritenga di non volere iniziare la procedura di mediazione, occorre chiarire che, nell’attuale sistema normativo, non è mai consentito alle parti di anticipare la discussione sul tema della possibilità di avviare la mediazione, senza avere prima partecipato personalmente al primo incontro e recepito le informazioni che il mediatore è tenuto a dare circa la funzione e le modalità di svolgimento della mediazione. In altri termini, il diniego del consenso ad intraprendere un percorso di mediazione può essere validamente espresso solo se la manifestazione di volontà negativa che la parte esprime sia: a) innanzitutto, preceduta da un’adeguata opera di informazione del mediatore circa la ratio dell’istituto, le modalità di svolgimento della procedura, i possibili vantaggi rispetto ad una soluzione giudiziale della controversia, i rischi ragionevolmente prevedibili di un eventuale dissenso e l’esistenza di efficaci esiti alternativi del conflitto; b) per altro verso, supportata da adeguate ragioni giustificatrici che siano non solo pertinenti rispetto al merito della controversia, ma anche dotate di plausibilità logica, prima ancora che giuridica, tali non essendo, ad esempio, quelle fondate sulla convinzione della insuperabilità dei motivi di contrasto (cfr., sul punto, precedente pronuncia di questo tribunale sulle caratteristiche del rifiuto di proseguire oltre il primo incontro – Trib. Vasto, ord. 23.04.2016).Parafrasando una terminologia invalsa in ambito medico, il dissenso alla mediazione, ai fini della sua validità, deve essere non solo personale, ma anche consapevole, informato e, soprattutto, motivato.Orbene, quando la parte invitata, senza partecipare alle attività informative e di interpellanza da espletarsi al primo incontro, annuncia per iscritto la propria assenza, provvedendo ad illustrare le ragioni che la inducono a decidere di non voler iniziare una mediazione, si deve ritenere che il dissenso così manifestato non sia stato validamente espresso, perché – a prescindere dalla validità delle argomentazioni giustificative – la parte non si è posta nelle condizioni di esprimere una volontà consapevole ed informata.Ne deriva che l’organismo di mediazione non è tenuto a prendere in considerazione o ad esaminare nel merito detta comunicazione scritta, se non a fini strettamente attinenti a profili organizzativi e logistici per la celebrazione del primo incontro.”
Il Giudice abruzzese è poi particolarmente severo in ordine alle conseguenze, ritenendo immediatamente applicabile la sanzione del contributo e riservandosi di valutare la condotta anche all’esito del procedimento: “Per tali motivi, visto che la parte invitata non ha partecipato senza giustificato motivo al procedimento di mediazione, ricorrono i presupposti per adottare, ai sensi dell’art. 8, comma 4 bis, del D. Lgs. n. 28/10, una pronunciata di condanna della stessa (che si è ritualmente costituita in giudizio) al versamento all’entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio. La lettera della citata disposizione, in virtù dell’uso da parte del legislatore del tempo indicativo presente, induce a ritenere obbligatoria la pronuncia di condanna in questione ogniqualvolta la parte che non ha partecipato al procedimento non fornisca una idonea giustificazione alla propria condotta.Sulla questione della applicabilità della predetta disposizione anche in corso di causa, questo giudicante ritiene che l’irrogazione della sanzione pecuniaria prescinda del tutto dall’esito del giudizio e non sia necessariamente subordinata alla decisione del merito della controversia. Conformemente a quanto affermato da una parte della giurisprudenza di merito (cfr., Trib. Termini Imerese, 09/05/2012; Trib. Mantova, 22/12/2015), la sanzione pecuniaria in questione può, dunque, ben essere irrogata anche alla prima udienza o, comunque, in un momento temporalmente antecedente rispetto alla pronuncia del provvedimento che definisce il giudizio. In disparte della irrogazione della sanzione pecuniaria, questo giudice si riserva di valutare la condotta della banca di ingiustificata renitenza alla mediazione, sia ai fini della ammissione di eventuali mezzi di prova che ai fini della successiva decisione della causa, ai sensi degli artt. 116, secondo comma e 96, terzo comma, c.p.c., tanto più alla luce del successivo comportamento processuale assunto dalla banca convenuta, che in prima udienza ha chiesto, unitamente all’attore, un rinvio per effettuare un tentativo di definizione bonaria della causa, così manifestando un atteggiamento di apertura ad un possibile esito conciliativo della controversia, che avrebbe dovuto trovare la sua sede naturale di sperimentazione non all’interno del processo, bensì nell’ambito della procedura di mediazione, nella quale le parti potevano cogliere l’opportunità di arrivare ad una soluzione concordata del conflitto con possibilità di successo sicuramente maggiori di quelle raggiungibili nel corso del processo.”
Due i principi di diritto affermati: a) Il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell’articolo 1 uno comma 346 della legge 30/12/2004 n. 311b) la prestazione compiuta in esecuzione di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’articolo 2033 cod.civ. e non dall’articolo 1458 cod.civ.; l’ eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, diritto a risarcimento del danno ex articolo 2043 cod.civ. o al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 cod.civ.
Ne consegue che dal contratto nullo non potrà scaturire alcun effetto ed il Giudice non potrà statuire sull’indennità di occupazione senza titolo, commisurandola al canone pattuito dalle parti, in assenza di specifica domanda in tal senso e della relativa prova fornita dalla parte. La sentenza merita lettura integrale per l’importanza delle questioni affrontate e la rigidissima prospettiva che sottende.
Una clausola del regolamento condominiale contrattuale vieta di destinare gli appartamenti ad attività rumorose: il condominio adotta una delibera con cui viene fatto divieto ad uno dei condomini di destinare una delle unità ad asilo nido e costui ricorre al giudice per sentirne dichiarare l’illegittimità.
In primo grado viene espletata CTU che rileva come la rumorosità proveniente dall’asilo nido, quantomeno per due delle altre unità del condominio, risulti superiore alla normale tollerabilità, tenuto conto anche dei parametri normativi in materia.
L’attività di asilo nido viene dunque ritenuta contraria alla clausola regolamentare, non già per definizione ma accertata la sua concreta rumorosità.
Sia in primo grado che in appello la pronuncia è favorevole al Condominio.
L. vicenda giunge in Cassazione che, nel pronunciarsi sul ricorso, detta alcuni importanti principi, anche e soprattutto sui limiti del giudizio di legittimità, troppo spesso dimenticati.
Cass. Civ. II sezione 6 dicembre 2016 n. 24958 ricorda preliminarmente “L’insegnamento secondo cui l’interpretazione del contratto e degli atti di autonomia privata – e, dunque, pur, siccome nel caso di specie, di un regolamento condominiale contrattuale -costituisce un’attività riservata al giudice di merito ed è censurabile in sede di legittimità soltanto per violazione dei criteri legali di ermeneutica contrattuale ovvero per vizi di motivazione, qualora la stessa risulti contraria a logica o incongrua, cioè tale da non consentire il controllo del procedimento logico seguito per giungere alla decisione“
“Si rappresenta in particolare che la corte di merito ha correttamente, ovvero in pieno ossequio al canone esegetico letterale, ancorato il riscontro cui poi ha concretamente atteso, alla previsione del regolamento ove, aldilà delle attività oggetto di esplicita e puntuale menzione, è tout court, senza, ben vero, precisazione alcuna, fatto divieto di destinare gli appartamenti ad esercizi rumorosi (l’art. 3 del regolamento recita che è fatto divieto di destinare gli appartamenti ad uso di qualsiasi industria esercizi rumorosi, sì che il concetto di rumoroso va delineando in relazione al suo concreto espletamento).”…
Sottolinea la Corte che “Nè la censura ex n. 3) né la censura ex n. 5) del primo comma dell’articolo 360 c.p.c. possono risolversi una critica del risultato interpretativo raggiunto dal giudice, che si sostanzi nella mera contrapposizione di una differente interpretazione”
Non può così essere più censurata in cassazione l’interpretazione che della clausola regolamentare hanno dato i giudici di merito, ritenendo vietata l’attività ove rechi disturbo solo ad alcuni condomini e non all’intero fabbricato: “L’assunto della ricorrente secondo cui la corte distrettuale avrebbe omesso di considerare il chiaro dettato letterale dell’articolo 3 del regolamento condominiale, nella parte in cui individua nella tranquillità dell’intero fabbricato il limite superato il quale le attività non tipizzate (qual è quella di asilo nido) possono ritenersi vietate poiché (nel caso di specie) rumorose, non puoi in alcun modo essere recepito”…
“Si rappresenta conseguentemente che il preteso vizio di motivazione, sotto il profilo dell’omissione, insufficienza, contraddittorietà della medesima, può legittimamente dirsi sussistente solo quando, nel ragionamento del giudice di merito, sia rinvenibile traccia evidente del mancato o insufficiente esame di punti decisivi della controversia, prospettato dalle parti o rilevabile d’ufficio, ovvero quando esiste insanabile contrasto tra le argomentazioni complessivamente adottate, tale da non consentire l’identificazione del procedimento logico giuridico posto a base della decisione. Nei termini teste enunciati l’iter motivazionale che sorregge il dictum della corte di merito risulta in toto ineccepibile sul piano della correttezza giuridica ed assolutamente congruo ed esaustivo sul piano logico formale”
Insomma l’asilo faceva un rumore concretamente superiore alla normale tollerabilità, accertato mediante CTU e non solo in base alla valutazione astratta della attività, il giudice di primo e quello di secondo grado hanno ampiamente e correttamente motivato la loro decisione, l’interpretazione della clausola regolamentare espressa dal giudice di merito non deve essere la migliore ma solo una di quelle astrattamente possibili e – soprattutto – ove sussistano tutti questi parametri, il ricorso in cassazione avrà con ogni probabilità esito infausto.
Da molti si sostiene che la disciplina di cui all’art. 71 bis disp.att. cod.civ. , in tema di requisiti dell’amministratore, costituisca disciplina sottratta alla disponibilità delle parti poichè volta a garantire interessi diffusi o, per alcuni , di ordine pubblico. Sarebbero infatti destinati ad assicurare la rispondenza dell’amministratore a determinati parametri di affidabilità e professionalità, esigenza riconducibile alla collettività che il legislatore riterrebbe prioritaria rispetto alla autonomia privata.
La Cassazione, con una recentissima pronuncia, che per verità ha ad oggetto un caso sorto sotto la vigenza della disciplina ante L. 220/2012, quindi quando l’art. 71 bis disp.att. cod.civ. non era ancora in vigore, afferma che rientra nella libera determinazione delle parti stabilire i requisiti richiesti all’amministratore, cosicché è lecita la clausola di un regolamento condominiale di natura contrattuale che detti specifici requisiti per la figura dell’amministratore.
Cass. civ. II sez. 30 novembre 2016 n. 24432 ha deciso su un motivo di ricorso così formulato: ” si deduce la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1129-1105-1138 cod. civ., 3-41-42 Cost. e 85 Trattato istitutivo CEE, per avere la Corte di Appello ritenuto che il regolamento del condominio — nel prevedere all’art. 27, comma 4, che “l’amministratore dovrà essere un libero professionista iscritto al rispettivo albo elo associazione, ordine o collegio di appartenenza” — potesse derogare alle norme di legge che regolano la nomina dell’amministratore, vietando che tale nomina fosse conferita ad una società di persone; si lamenta anche che la Corte territoriale abbia interpretato il regolamento condominiale nel senso che vietasse la nomina ad amministratore di una società di persone e che comunque — ferma tale interpretazione — non abbia ritenuto nullo il regolamento condominiale sul punto”
Ed ha affermato “Le censure sono infondate. Non sussiste alcuna violazione di legge nella previsione del regolamento condominiale che stabilisca le caratteristiche, i requisiti e i titoli che deve avere l’amministratore del condominio. Invero, in tema di condominio negli edifici, l’art. 1138 quarto comma cod. civ., pur dichiarando espressamente non derogabile dal regolamento (tra le altre) la disposizione dell’art. 1129 cod. civ., la quale attribuisce all’assemblea la nomina dell’amministratore e stabilisce la durata dell’incarico (Sez. 2, Sentenza n. 13011 del 24/05/2013, Rv. 626458), non preclude però che il regolamento condominiale possa stabilire che la scelta dell’assemblea debba cadere su soggetti (persone fisiche o persone giuridiche) che presentino determinare caratteristiche, requisiti o titoli professionali.“
La pronuncia attiene a caso sorto sotto la vigenza della legge precedente e quindi non può essere letto che in quell’ottica, è tuttavia singolare che la corte si limiti ad affermare unicamente il principio della autonomia privata senza fare minima menzione della sopravvenuta normativa che si assumerebbe di ordine pubblico e, come tale, inderogabile.
Potrebbe trattarsi di estrema sintesi del giudice di legittimità, di mera svista oppure potrebbe trattarsi di indicazione interpretativa assai importante anche per la lettura delle norme sopravvenute.
La Suprema Corte affronta un caso peculiare con una pronuncia innovativa (Cass. civ. II sez. 1 dicembre 2016 n. 24535, relatore Antonio Scarpa).
La vicenda arriva all’esame del giudice di legittimità in forza del ricorso di un notaio che si è visto irrogare dalla Commissione Amministrativa Regionale di Disciplina per i Notai una pesante sanzione “per aver rogato quindici atti di assegnazione di immobili della Cooperativa edilizia C… M…. ai soci, annotati al numero 47… della raccolta e seguenti, recanti l’impegno della Cooperativa assegnante, per la presenza di un mutuo frazionato ma non estinto, a cancellare l’ipoteca gravante sugli immobili assegnati “stante che il debito relativo alla suddetta ipoteca non compete all’assegnatario, avendo lo stesso interamente pagato il corrispettivo dovuto per la presente assegnazione”
L’organo disciplinare del professionista assumeva violata la norma prevista dall’art. 8 del d.lgs. 20 giugno 2005, n.122 e la Corte di Appello di Ancona, cui il notaio aveva proposto reclamo a mente dell’art. 158 Legge Notarile e dell’art. 26 del d. lgs. n. 150/2011, ha affermato che “la norma di cui all’art. 8, , facendo divieto al notaio di procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile, non contiene alcun limite applicativo riferibile ai soli immobili da costruire, e perciò ben poteva invocarsi con riguardo agli atti di assegnazione della Cooperativa Coopcasa, inerenti immobili ultimati e per i quali era già stato conseguito il certificato di abitabilità. Di tale interpretazione della citata norma la Corte di merito negava pure ogni incostituzionalità per eccesso di delega. Il giudice del reclamo, sotto il profilo temporale, affermava altresì che l’art. 8 del d.lgs. n. 122/2005 dovesse trovare applicazione per tutti gli atti stipulati a far tempo dalla sua entrata in vigore”
“La Corte di Ancona sosteneva, inoltre, che l’infrazione del precetto in esame ricorresse anche nell’ipotesi in cui si fosse già provveduto al frazionamento del mutuo e dell’ipoteca, essendosi proceduto alla stipula degli atti di assegnazione quando comunque mancava ancora un titolo per la cancellazione o il frazionamento dell’ipoteca”
Dunque, per il giudice di merito, il divieto di stipulazione previsto dall’art. 8 del D. Lgs 122/2005 doveva intendersi riferito a tutti gli immobili, sia che gli stessi fossero ancora da costruire sia che fossero già esistenti, ma non ancora liberati dal pregiudizio.
LA Suprema Corte, attraverso una esemplare applicazione dei criteri previsti dall’art. 12 delle Preleggi, procede ad una esegesi del dettato normativo che non si limita alla singola previsione ma allarga la visione all’intero provvedimento, alla ratio che vi è sottesa e allo scopo perseguito dal legislatore.
Alla luce di tale ampia lettura accoglie il ricorso del professionista, con motivazione che merita integrale lettura: “Com’è noto, il decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, recante disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, è stato dettato in attuazione della delega contenuta nella legge 2 agosto 2004, n. 210.
L’art, 3 della legge n. 210/2004, contenente i principi e criteri direttivi della delega legislativa, al punto n), stabiliva che il decreto legislativo delegato dovesse “prevedere norme dirette a rendere effettivo il diritto dell’acquirente al perfezionamento degli atti indicati all’articolo 39, comma 6, del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e all’eventuale cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento gravante sull’immobile da costruire, assicurando che gli atti che permettono l’esecuzione delle formalità nei registri immobiliari siano posti in essere prima della stipula dell’atto definitivo di compravendita, o contestualmente alla stessa”.
Quindi il decreto legislativo n. 122/2005 nella sua epigrafe chiarisce che il provvedimento è volto a fissare “disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”. Proseguendo, all’art. 1 del decreto delegato sono esplicitate le definizioni di «acquirente» e «costruttore» successivamente adoperate nel testo, entrambe contenenti il riferimento agli «immobili da costruire», a loro volta definiti come «gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità». Così, la disciplina degli artt. 2, 3 e 4 del d.lgs. n. 122/2005 (in tema di garanzia fideiussoria ed assicurazione) è indubbiamente correlata ai contratti che abbiano come «finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le mede.sime finalità».
Questa Corte ha perciò già chiarito come il d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, detta una disciplina di tutela dell’acquirente o del promissario acquirente di immobili da costruire in ragione dell’elevato rischio di inadempienze della parte alienante ovvero del pericolo di sottoposizione del costruttore ad esecuzione immobiliare o a procedura concorsuale, trovando però applicazione, in forza del contenuto defmitorio di cui all’art. 1, comma 1, lettera d), soltanto riguardo agli immobili per cui, da un lato, sia stato già richiesto il permesso di costruire (o, se del caso, sia già stata presentata la denuncia di inizio attività, ex art. 22, comma 3, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) e che, dall’altro lato, non siano stati oggetto di completamento e per i quali, dunque, non sia stato ancora richiesto il relativo certificato di agibilità (nella specie, escludendo l’estensione della disciplina di tutela recata dal citato d.lgs. n. 122 del 2005 all’acquirente o promissario acquirente di immobile esistente “sulla carta”, sprovvisto, cioè, pure ancora della richiesta del permesso di costruire: Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5749 del 10/03/2011).
Ora, l’art. 8, del d.lgs. n. 122/2005, su cui è fondata la contestazione disciplinare al Notaio S…, stabilisce che «il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione de/finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o ,frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile». La formulazione della norma è tale che ne sono state offerte contrapposte interpretazioni, nel senso che essa vieterebbe ogni ipotesi di trasferimento di immobile, finito o ancora da costruire, gravato da ipoteca o da pignoramento, esista o meno un precedente contratto preliminare; oppure nel senso che la norma medesima si applicherebbe soltanto in caso di ipoteca iscritta a garanzia del mutuo contratto da un costruttore, il quale intenda vendere un immobile da costruire a una persona fisica; o che la norma sia diretta, piuttosto, a limitare la stipula di atti di compravendita solo se gli stessi abbiano per oggetto unità immobiliari facenti parte di edifici condominiali gravati da ipoteca a garanzia di unico finanziamento, concesso per l’intero complesso condominiale, e ciò sino a che l’intero finanziamento non sia stato ripartito in quote corrispondenti alle singole unità o non sia stato conseguito un titolo per la cancellazione dell’ipoteca o dell’eventuale pignoramento già eseguito.
Risulta però corretta un’interpretazione coordinata, logica e sistematica, della portata dell’art. 8 del d.lgs. n. 122/2005, ponendo lo stesso in necessaria correlazione con l’ambito di estensione delle altre disposizioni del medesimo testo normativo. La Relazione illustrativa al decreto legislativo ravvisava uno stretto legame tra l’art. 8 e l’art. 7 del d.lgs. n. 122/2005. L’art. 7, d.lgs. n. 122/2005, ha introdotto modificazioni all’articolo 39 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385 (Testo Unico Bancario),ampliando, in caso di edificio o complesso condominiale, ancorché in corso di costruzione, il novero dei soggetti (non soltanto debitore e terzo acquirente, ma anche promissario acquirente o assegnatario del bene ipotecato) aventi diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia, nonché ridefinendo gli adempimenti cui deve provvedere la banca. A proposito dell’art. 8 cit., così, la Relazione esplicitava “il dichiarato proposito di evitare che le previsioni normative non trovino concreta applicazione”, intendendo salvaguardare, mediante il divieto di stipulazione, il diritto dell’acquirente ad ottenere prima dell’acquisto il frazionamento del finanziamento e della relativa garanzia ipotecaria, ovvero la cancellazione delle formalità pregiudizievoli. Letto, pertanto, nel contesto del d.lgs. n. 122/2005, ed in particolare alla luce dell’epigrafe del decreto delegato, delle definizioni contenute nell’art. 1, della correlazione con l’art. 7, del chiaro riferimento all’immobile da costruire fatto nell’art. 3, punto n), della legge di delega n. 210/2004, il divieto di stipula di cui all’art. 8 non può che ritenersi operante per gli atti di compravendita che vedano come «acquirente» (o promissaria acquirente) una persona fisica, come venditore (o promittente alienante) un «costruttore», ovvero un imprenditore o una cooperativa edilizia, e cha abbiano ad oggetto un «immobile da costruire», ovvero un immobile per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata, versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.
Il divieto di stipula contenuto nell’art. 8 si inserisce, invero, tra le disposizioni volte alla tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, le quali presuppongono una condizione particolare di asimmetria giuridica od economica tra il venditore e l’acquirente e perciò giustificano la specialità del trattamento legislativo.Al di fuori dei requisiti oggettivi e soggettivi di operatività del d.lgs. n. 122/2005, continua, pertanto, ad operare il generale principio della libera circolazione dei beni immobili gravati da ipoteca o da pignoramento, pur permanendo i vincoli pregiudizievoli sul bene.”
La Suprema Corte, (Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 7 luglio – 23 novembre 2016, n. 23889 Presidente Bianchini – Relatore Oricchio) affronta un tema ricorrente e strettamente contiguo ad altra pronuncia commentata ieri in tema di installazione di ascensore, ove l’innovazione rechi pregiudizio ai singoli.
Se la pronuncia sulla installazione dell’ascensore attiene alla lettura ed applicazione dell’art. 1120 cod.civ., la sentenza oggi in commento riguarda invece l’altra norma fondamentale sulntema, ovvero l’art. 1102 cod.civ.
La norma, dettata in tema di comunione e pacificamente applicabile al condominio in virtù del richiamo dell’art. 1139 cod.civ. e della costante giurisprudenza sul punto, disciplina i limiti delle facoltà di intervento del singolo sulle parti comuni (mentre l’art. 1120 cod.civ. disciplina i limiti degli interventi deliberati dalla assemblea).
I fatti: un condomino cita in giudizio, dinanzi al al Tribunale di Bolzano altro condomino: “L’attrice chiedeva la condanna della convenuta alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi relativamente alle parti comuni che erano state inglobate dalla stessa, senza autorizzazione dei condomini, in occasione dei lavori di ristrutturazione del di lei alloggio”.
Domanda accolta sia dal Tribunale e confermata dalla Corte di Appello di Trento. La cassazione cassava la sentenza e rinviava per altro giudizio, che le perviene nuovamente a seguito di nuova decisone della Corte di secondo grado.
Questo il principio di diritto affermato, con un interessante inciso – anche in questo caso – sulla ampiezza minima del passaggio: “In ogni caso il nucleo della svolta censura attiene alla pretesa erroneità della gravata decisione in punto di indagine sulla “esistenza o meno di pregiudizio…. in relazione all’esercizio del diritto di transito sulle cose comuni”, anche alla stregua di quanto statuito da questa Corte con la precedete sentenza n. 28025/2011 e di quanto risultante dalle risultanze peritali. La censura, quanto a tale precipuo punto, non può essere accolta. La citata pregressa decisione di questa Corte non aveva escluso in toto il pregiudizio conseguente alle opere realizzate dalla parte odierna parte ricorrente, ma si era limitata al rinvio alla Corte territoriale al fine dell’accertamento del carattere pregiudizievole delle stesse. Legittimamente e correttamente la decisione oggi gravata innanzi a questa Corte ha svolto adeguata valutazione del detto carattere pregiudizievole. Tanto a mezzo della propria valutazione delle risultanze di causa, costituenti elemento proprio del giudizio di merito, nonché considerando anche la normativa in materia di abbattimento delle barriere architettoniche. Invero appare corretto, quanto alla inammissibile e comunque infondata la svolta censura che attinge al merito, in considerazione dei due già accennati elementi e profili. Innanzitutto il restringimento (attraverso l’utilizzo di una parte del bene comune) ha comportato una impossibilità di uso del ballatoio secondo la naturale destinazione dello stesso. In secondo luogo (ed anche in senso contrario alla relazione peritale) il restringimento ad 80 cm. della larghezza dell’accesso al detto ballatoio sarebbe comunque inferiore a quanto normativamente previsto e quindi inidoneo per il passaggio di persone diversamente abili (DD.LL.PP. 16 giugno 1989, n. 236).“
