sfratto per morosità: la mancata comparizione del locatore.

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nel procedimento di sfratto per morosità, ove il locatore intimante non compaia e il conduttore presente in udienza si costituisca al fine di opporsi allo sfratto ma non chieda espressamente la prosecuzione del giudizio nel merito al fine di ottenere un accertamento negativo del proprio inadempimento, il procedimento necessariamente deve essere dichiarato estinto ai sensi dell’art. 662 c.p.c.

Lo ha affermato la terza sezione civile della Cassazione, con sentenza 19425/2016, ribadendo un orientamento ormai consolidato: ” la mancata comparizione del locatore all’udienza fissata per la convalida fa perdere alla intimazione tutti gli effetti di carattere processuale (salvo quelli sostanziali) e, cioe’, il venir meno della possibilita’ di divenire titolo esecutivo, nonche’ l’effetto della possibile trasformazione del procedimento in un ordinario giudizio di cognizione, non potendo la citazione, contenuta nell’intimazione, conservare in tale caso il carattere di atto autonomo distinto”

@ massimo ginesi 31 ottobre 2016

 

il termine per introdurre la mediazione non è perentorio?

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Il d. lgs 28/2010 all’art. 5  ha introdotto il procedimento di mediazione quale condizione di procedibilità per le cause in ” materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti, da responsabilita’ medica e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicita’, contratti assicurativi, bancari e finanziari,”

La norma è stata dichiarata incostituzionale con sentenza 6 dicembre 2012, n. 272 e, con prassi poco commendevole, reinserita con con L. 98/2013.

La legge  prevede inoltre che ” il giudice, anche in sede di giudizio di appello, valutata la natura della causa, lo stato dell’istruzione e il comportamento delle parti, puo’ disporre l’esperimento del procedimento di mediazione”.

Il testo stabilisce infine che in tutte le ipotesi in cui il Giudice dispone procedersi a mediazione concede alle parti termine di quindici giorni per il suo inizio e che il mancato esperimento della mediazione comporta l’improcedibilità della domanda.

Sulla perentorietà di detto termine la giurisprudenza di merito ha mostrato orientamenti ondivaghi, con Tribunali che hanno ritenuto che il mancato esperimento della mediazione nel termine assegnato comportasse la dichiarazione di improcedibilità (Trib. Firenze, 9 giugno 2015, Trib. Napoli Nord, 14 marzo 2016) ed altri che hanno invece ritenuto che si tratti di termine di natura non processuale, il cui mancato rispetto non possa comportare definizione del giudizio nel rito (Trib. Firenze, 17 giugno 2015, Trib. Roma, 14 luglio 2016, Trib. Milano, 27 settembre 2016).

La Corte di Appello di Milano, nel giudizio di appello alla sentenza 156/2016 del Tribunale di Monza, ha affermato la natura meramente ordinatoria del termine concesso dal Giudice per procedere a mediazione, procedendo quindi alla istruzione della causa di opposizione a decreto ingiuntivo che il giudice di primo grado aveva invece dichiarato improcedibile. (App. Milano ordinanza 28.6.2016).

Un provvedimento  di sicuro interesse, a fronte dei sempre più ampi e faticosi paletti che il cittadino incontra nell’accesso alla tutela giurisdizionale.

© massimo ginesi 27 ottobre 2016

 

 

le limitazioni al diritto di proprietà devono essere espressamente indicate nel regolamento contrattuale

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la Cassazione ribadisce un concetto più volte espresso, applicandolo ad un caso peculiare.

La Seconda Sezione civile con sentenza 21307 del 20 ottobre 2016 ha statuito che “Le limitazioni previste espressamente  possono reputarsi  operative essendo il silenzio sintomatico più che di una volontà di porre dei limiti piuttosto della necessità di preservare integre le facoltà tipiche del diritto di proprietà”

Il caso  riguardava un condominio in Napoli nel quale il regolamento contrattuale prevedeva la possibilità di usi commerciali per i piani terranei, nulla dicendo per quelli sovrastanti: i titolari di una pizzeria posta a livello strada avevano collegato all’esercizio commerciale una unità posta al primo piano, adibendola a sala di ristorazione.

Il condomino confinante aveva chiesto, senza successo, al Tribunale di dichiarare illegittimo l’uso per contrarietà al regolamento e per le immissioni intollerabili. La Corte di Appello aveva riformato la sentenza, ritenendo l’uso contrario al regolamento e non provate le immissioni rumorose.

La Suprema Corte ha cassato la sentenza di secondo grado, con rinvio ad altra sezione della stessa Corte di Appello.

La pronuncia merita lettura integrale per l’ampia disamina sui criteri interpretativi del regolamento contrattuale.

© massimo ginesi 21 ottobre 2016

bed&breakfast – il divieto di destinazione contenuto nel regolamento va trascritto.

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La Suprema Corte (CAss. civ. II sez. 18 ottobre 2016 n. 21024) ritorna sul tema del bed & breakfast, già oggetto di recenti dibattiti giurisprudenziali e pone un paletto ai regolamenti contrattuali che vietano determinate destinazioni d’uso: per essere opponibili a terzi devono essere trascritti.

La sentenza merita lettura integrale per l’ampia disamina sullo status della giurisprudenza, anche se   il nucleo dirimente del pensiero del giudice di legittimità si condensa in questo passaggio: “in materia di regolamento condominiale  convenzionale, la previsione ivi contenuta di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, debba essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obbligationi  propter rem … Ricondotta alla servitù, l’apponibilità ai terzi acquirenti dd limiti alla destinazione delle proprietà esclusive io ambito condominiale va regolata secondo le nonne proprie di questa, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso”

© massimo ginesi 19 ottobre 2016 

l’irrogazione delle sanzioni relative agli scarichi è di competenza regionale

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Il Comune è incompetente ad emettere le sanzioni relative alle violazioni previste dagli artt. 124/133 D.lgs. 152/2006.

Nel caso di specie il Condominio aveva tardato ad allacciarsi alla fognatura pubblica poiché il proprietario del fondo terraneo in cui si dovevano eseguire i lavori si opponeva all’accesso.

Il solerte comune, pur reso edotto della situazione mediante scritti difensivi, ha comunque irrogato la sanzione nella misura di 6.200 euro.

Il provvedimento è stato impugnato dinanzi al Tribunale della Spezia osservando che “l’ordinanza è radicalmente nulla per essere stata emessa da organo incompetente. Va infatti rilevato che il D.Lgs 152/2006 all’art.. 135 indica quale unico organo competente alla emissione della sanzione la Regione sul cui territorio si sarebbe verificata la violazione. Eventuali deroghe a tale competenza istituite da leggi regionali devono essere ritenute completamente illecite essendo stato espressamente abrogato l’art. 56 D.lgs 152/1999 (che consentiva tale meccanismo di attribuzione) ad opera dell’art. 175 D.Lgs. 152/2006. Allo stato attuale dunque, sussiste riserva di legge statale sulla materia de quo, e tale legge statale attribuisce la competenza sanzionatoria alle regioni con conseguente incompetenza dell’ente territoriale locale e radicale nullità dell’ordinanza emessa. In tal senso si è pronunciato il Tribunale di Verona in data 4.6.2013.”

Nel merito il Condominio deduceva comunque “Il modestissimo ritardo con cui il condominio esponente ha adempiuto alle prescrizioni deriva da fatto del terzo, che costituisce con ogni evidenza interruzione del nesso di causalità fra la condotta e l’illecito contestato.Il condominio, per procedere all’allacciamento, doveva necessariamente procedere ad opere che attraversavano il fondo di un terzo, Telecom Italia, che si è opposta e con la quale sono intercorse trattative proprio al fine di realizzare tali opere. Nè un ricorso d’urgenza al giudice avrebbe consentito di accelerare, atteso che comunque le trattative sono state celeri e proficue, sicuramente con tempi minori di un procedimento cautelare che avrebbe visto l’espletamento necessario di una CTU”

Il Tribunale di La Spezia, con sentenza 29.10.2015,  accoglieva l’opposizione in linea con la propria giurisprudenza sul punto, accogliendo l’opposizione nel merito ma ribadendo in via incidentale la propria giurisprudenza consolidata già nel 2015.

Eppure ancora oggi, ottenendo analoghe pronunce,  vi è chi compare  sui quotidiani della città come  un precursore …

© massimo ginesi 16 ottobre 2016 

IL DISSENSO DEI CONDOMINI RISPETTO ALLE LITI

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L’intera vita condominiale si fonda sul principio espresso dall’art. 1137 I comma cod.civ. che prevede l’obbligatorietà delle delibere assembleari per tutti i condomini.
Si tratta di norma che consente ad una collettività di esprimere una volontà rappresentativa idonea a gestire unitariamente gli interessi comuni su base maggioritaria.
Il principio vede due sole eccezioni, l’una in tema di innovazioni (art. 1121 cod.civ. ) e l’altra in tema di liti (art. 1132 cod.civ. ).
In tali casi il legislatore ha ritenuto di accordare la possibilità ai dissenzienti di sottrarsi al potere vincolante della delibera.
L’art. 1132 cod.civ. prevede che il condomino, esprimendo dissenso da comunicare entro trenta giorni dalla delibera che decide di promuoverla o di resistervi, può separare la propria responsabilità da quella degli altri condomini in caso di soccombenza.
Il dissenso è atto recettizio che deve essere inviato all’amministratore ed è un quid pluris rispetto al semplice voto contrario in assemblea, che ne è presupposto logico e giuridico ma che da solo non produce effetto dissociativo.
LA giurisprudenza ha affermato che il dissenso non richiede la forma solenne che sembra richiamare la norma (notificazione) ma può essere espresso dall’assente e dal dissenziente entro trenta giorni dalla delibera, con comunicazione all’amministratore idonea a rendere incontrovertibile termine e contenuto (raccomandata, pec, consegna a mani).
La suprema corte (Cass. civ., sez. II, 18/06/2014,  n. 13885) ha anche affermato che il dissenso può trovare applicazione solo nelle cause che vedano quali parti il condominio e un terzo, non in quelle interne (ovvero fra condominio e uno o più condomini); in dottrina è invece diffusa la tesi che il dissenso possa riguardare anche queste ultime.
Una volta esercitato legittimamente il dissenso, la delibera che ponga a carico del dissenziente le spese di lite è affetta da nullità e non da semplice annullabilità (Cass. civ. sez. II, 15/05/2006 n. 11126).
E’ ormai pacifico che il dissenso possa essere esercitato solo per quel liti che vedano una deliberazione antecedente (o di successiva ratifica) e che, alla luce di CAss. SS.UU. 18331/2010 e della nuova formulazione dell’art. 1131 cod.civ., comprendono le controversie che esulano dai poteri dell’amministratore individuati dall’art. 1130 cod.civ., mentre per queste ultime può agire senza necessità di avvallo assembleare.
Del resto lo stesso art. 1132 cod.civ. ancora il dies a quo per esprimere il dissenso alla data della delibera e quindi la possibilità di esercitare il dissenso pare necessariamente ancorata alla sussistenza di una volontà assemblare espressa.
Appare comunque ragionevole estendere tale facoltà anche a quelle liti che, pur rientrando nei poteri dell’amministratore, abbiano visto comunque una delibera legittimante.
I giudici hanno invece ritenuto non applicabile la norma ove la lite venga conclusa da transazione, che vincolerà anche il dissenziente (Cass. civ. sez. II, 16/01/2014,  n. 821)
Resta invece notevolmente controversa la portata dello “scudo” predisposto dalla norma.
LA giurisprudenza di legittimità ha sempre sostenuto la mera rilevanza interna della norma (ossia l’impossibilità di opporre il dissenso direttamente al creditore, limitando i suoi effetti al diritto di regresso verso gli altri condomini), affermando altresì che la stessa preservi solo dalle spese che il Condominio è tenuto a pagare alla controparte, lasciando intatto l’obbligo per le spese sostenute dal Condomino per la propria difesa.
Di recente acuta e attenta dottrina (Celeste/Scarpa) ha evidenziato come la mera valenza interna dei criteri di riparto fosse legata alla impostazione solidaristica dell’obbligazione condominiale, tesi venuta meno con CAss. SS.UU. 9148/2008.
Ne consegue che se le Sezioni Unite hanno evidenziato la rilevanza esterna nei confronti del creditore dei criteri di riparto (rilievo che pare sussistere anche oggi a fronte del meccanismo di escussione previsto dal novellato art. 63 disp.att. cod.civ.), non vi sarebbe ragione per non riconoscere tale valenza anche all’art. 1132 cod.civ.
Allo stesso modo, se la ratio della norma è quello di consentire al dissenziente di sottrarsi agli obblighi derivanti da una delibera che non condivide, tale esonero dovrebbe riguardare tutti gli obblighi derivanti da quella delibera e non solo le spese liquidate alla parte vittoriosa.

© massimo ginesi 12 ottobre 2016