aspetto e decoro architettonico pari non sono…

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La Suprema  Corte deposita un’ordinanza estiva (Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 15 marzo – 25 agosto 2016, n. 17350)  in cui affronta e chiarisce la portata di due concetti che in condominio si affacciano spesso: l’aspetto e il decoro architettonico del fabbricato.

Si pensi solo alle innovazioni vietate ai sensi dell’art. 1120 IV comma cod.civ., al divieto posto dall’art. 1117 ter V comma cod.civ. in tema di modifica delle destinazioni d’uso, alle modalità di esecuzione degli interventi di cui all’art. 1122 bis III comma cod.civ. e alla facoltà di sopraelevazione prevista dall’art. 1127 cod.civ.

Afferma la Cassazione che “Questa Corte ha ben definito i due parametri del decoro e dell’arto architettonico, sottolineandone le numerose differenze e affinità concettuali Mentre la nozione dell’aspetto, contenuta nell’art. 1127 cc, relativo alla facoltà dei condomini di costruire in sopraelevazione, coinvolge una serie di valutazioni connesse alla compatibilità con lo stile architettonico dell’edificio (Cass., sez. 2, n. 1025 del 2004), diversamente il decoro dell’immobile, come richiamato dall’art. 1120 cc, si esprime nell’omogeneità delle linee e delle strutture architettoniche, ossia nell’armonia estetica (Cass., seti 2, n. 10350 del 2011).
Le due nozioni, a luce meridiana, vivono un rapporto di stretta complementarietà, tale da escludere uno iato netto tra le due, le quali appaiono anzi l’un l’altra imprescindibili, risolvendosi la valutazione di continuità stilistica in una verifica del rispetto delle direttive architettoniche impresse dal progettista (Cass., sez. 2, n. 10048 del 2013)”

E già che si parla di aspetto del fabbricato, per non vivere di solo diritto, merita uno sguardo l’opera di Patrick Commecy che – a fronte della bruttura della maggior parte dei murales nostrani – lascia incantati.

© massimo ginesi 29 agosto 2016

è legittima l’istituzione di fondi cassa deliberata dalla assemblea

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Lo ha stabilito la Suprema Corte con sentenza del 11 agosto 2016 n. 17035, (rel. Giusti) affermando che:

“Questa Corte ha già statuito che appartiene al potere di­screzionale dell’assemblea e non pregiudica né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma – perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anti­cipo o a conguaglio – l’istituzione di un fondo-cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni (Sez. II, 28 agosto 1997, n. 8167).

Si è anche precisato che l’onere per la costituzione di un fondo speciale per le spese di manutenzione straordinaria va ripartito tra i condomini in base ai criteri fissati nell’art. 1123 cod. civ. se per la realizzazione di interventi non anco­ra specificati è possibile ripartire provvisoriamente la somma destinata alla costituzione del fondo in base ai millesimi di proprietà (Sez. II, 29 gennaio 1974, n. 244)”

La sentenza, per le argomentazioni difensive delle parti e la disamina effettuata dalla corte, merita lettura integrale.

© massimo ginesi 17 agosto 2016

QUANDO IL TERMINE NON DECORRE. UNA RECENTISSIMA PRONUNCIA SULL’ART. 1137 COD.CIV.

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E’ orientamento costante, a far data da Cass.Civ. SS.UU. 07/03/2005 n. 4806, che la mancata convocazione di un condomino all’assemblea dia luogo ad annullabilità del relativo deliberato, vizio che l’interessato può far valere in giudizio nel termine di trenta giorni.

L’art. 1137 cod.civ. prevede che il termine – oggi definito perentorio – decorra “dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti” (la L. 220/2012 ha modificato la norma ma ha lasciato immutato tale inciso, prima collocato nel terzo comma ed oggi trasferito nel secondo)

Ove il verbale non venga mai inviato al condomino assente il termine non inizierà mai a decorrere: se tale condizione si verifica potrà quindi accadere che il Condominio richieda un decreto ingiuntivo sulla scorta di quelle delibere, rimaste ancora impugnabili dall’interessato.

E’ il caso affrontato da Cass. civ. II sez. 2. 8.2016 n. 16081, relatore Scarpa: Il condomino assente ha proposto impugnazione delle delibere che mai gli erano state comunicate sino alla richiesta del decreto (non opposto per ragioni di opportunità).

Nella fase di merito Il Condominio si è difeso sostenendo che per l’assente il termine doveva comunque ritenersi decorso dalla data del deposito del ricorso, poiché da quel momento le delibere prodotte divenivano per lui conoscibili, tesi accolta dalla Corte d’Appello di Milano.

La Suprema Corte cassa la pronuncia di merito, interpretando letteralmente l’art. 1137 II comma cod.civ. e sottolineando che l’onere di comunicazione del verbale deve avere carattere attivo e positivo.

La Suprema Corte pone dunque l’accento sul concetto di conoscenza e non su quello di conoscibilità (conoscenza adeguata e sufficiente che potrà anche derivare aliunde, ma in tal caso il Giudice dovrà congruamente motivarne la ritenuta sussistenza in capo al condomino).

La pronuncia conferisce valenza dirimente alla conoscenza effettiva che deriva dalla ricezione del verbale, sottolineando che non può invece porsi a carico del condomino assente “un dovere di attivarsi per conoscere le decisioni adottate dall’assemblea ove difetti la prova dell’avvenuto recapito, al suo indirizzo, del verbale che le contenga”; E’ unicamente in forza di tale ultimo adempimento che “sorge la presunzione, iuris tantum, di conoscenza posta dall’art. 1335 cod.civ., e non già in conseguenza del mancato esercizio, da parte dello stesso destinatario del verbale assembleare, della diligenza nel seguire l’andamento della gestione comune e nel documentarsi su di essa”

Osserva ancora la Cassazione che l’art. 1137 cod.civ. “impone la trasmissione del verbale all’indirizzo del condomino assente destinatario” e che tale dovere in capo all’amministratore non “è surrogabile nel senso di ampliare l’autoresponsabilità del condomino ricevente fino al punto di obbligarlo ad acquisire immediate informazioni sul testo di una deliberazione prodotta dal condominio in sede monitoria”

© massimo ginesi 5 agosto 2016

amministratore: l’appropriazione indebita si perfeziona con il prelievo

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La Suprema Corte (Cass. pen. II sez. 1 agosto 2016 n. 33547) delinea linee interpretative dell’art. 646 cod.pen. in campo condominiale che devono far riflettere chi si trova  a gestire patrimoni, anche significativi, riconducibili a centri di interesse diversi.

Con sentenza depositata il primo di agosto la Corte chiarisce che l’appropriazione si perfeziona non con la mancata restituzione ma con il  prelievo dal conto condominiale e che l’ingiusto profitto può concretizzarsi anche semplicemente nello spostamento delle somme ad un unico conto con il quale l’amministratore gestiva tutti i condomini, che presentava condizioni di miglior favore.

Un sentenza da leggere, per comprendere come prassi che oggi sono espressamente vietate dall’art. 1129 XII comma n. 4 cod.civ. e che in precedenza erano comunque considerate illecite sotto il profilo civilistico dalla giurisprudenza abbiano anche risvolti di natura penale da non sottovalutare.

© massimo ginesi 2 agosto 2016